小产权房政策流变

　　中国国家土地督察制度建立以来，中央派驻地方的九位国家土地督察局的局长13日在北京首次“集体亮相”。在国土资源部新闻发布会上，国家土地督察各位局长回答了记者提问。

　　国家土地督察北京局局长樊志全在回答有关“小产权房”问题时说，对于“小产权房” ，国土资源部已有明确结论：“小产权房”实际上是无产权房，因为建起的房子没有经过任何批准手续，所以不受法律保护。

　　樊志全回答说，正像一些专家学者所说的，“小产权房”实际上是无产权房，因为建起的房子没有经过任何批准手续，所以不受法律保护，北京市已经进行了一些处理。

　　有分析称，国土局的表态很明确，即小产权房无产权，买小产权房者后果自负。这已经不是政府第一次否定小产权房。对于小产权房，从2007年中至今，政府的态度由暧昧到明确，由口头警告到政策文件明确否定。小产权房的命运，住在那些房子里的人们的命运，也随着政策在希望与绝望之间摇摆不定。

　　希望与绝望之间徘徊的小产权房

　　早在20世纪90年代，小产权住房就已经悄然出现，然而因为当时福利分房还没停止，城镇房价比较低，因此当时的小产权房数量比较少，各地政府对此态度不一，大多数是听之任之的默许状态。进入21世纪后，随着大中城市房价的节节高升，买不起商品房的城镇居民只有把目光投向城市的远郊农村，小产权房就在此时才进入大多数公众以及政府的视野。

　　2007年以来，各地的小产权房纷纷浮出水面，在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。据学者统计，截至2006年底，小产权房已有大约50多亿平方米，接近我国120亿平方米城镇住房的40%。如此庞大数量的小产权房，却一直处于无证生存的“地下”状态。

　　2007年6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，提醒“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。当然，建设部对于集体土地上的房屋实际上也没有管理权，它所能做的仅仅是进行购房风险提示。

　　真正对小产权房具有生杀大权的是国土资源管理部门。6月25日，北京市国土局局长宣布将在全是清查“乡产权”和“小产权”住宅，小产权房将要停工停售。9月15日起，国土资源部开展了“全国土地执法百日行动”，重点查处对象之一就是“小产权房”。

　　尽管如此， 直至2007年底之前，比起媒体报道以及民间舆论对小产权房的持续关注以及事实上的高速发展，政府一直没有对小产权房统一定调。是给小产权房颁发准生证或者宣判死刑？媒体披露的官方说法多见自相矛盾、前后不一之处。某种程度上，这种暧昧不明的官方态度也给了购买小产权房的居民“有朝一日小产权房可产权化”的希望。

　　2007年12月12日新华社报道，11日的国务院常务会议出台四条严控小产权房的措施，其中特别明确规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。两天后，2007年12月14日，北京《京华时报》却有报道称小产权房有望合法化。该报道称，国土资源部负责人表示，小产权房那么多，不可能都拆了；对于一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可以考虑让其补齐手续后转为合法。

　　翌日，新华社跟踪报道，针对有媒体关于“符合规划小产权房可转为合法”的不实报道，国土资源部有关负责人14日强调，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　新华社该报道无疑否定了先前称小产权房有望合法化的说法。然而，直到此时，直接制订指导小产权房政策的国土资源部尚无出台文件明确否定小产权房。

　　2007年12月25日，国土资源部部长徐绍史在全国县(市)、乡(镇)、村级干部国土资源法律知识宣传教育培训活动电视电话会议上明确表态说，在农村买小产权房的业主，权益将无法保障。

　　2007年12月30日，国务院办公室颁发71号文件《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。该通知明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占 用农民集体所有土地搞房地产开发。

　　至此，政府对小产权的处理有了明确的政策文件可作引证：小产权房不合法，城镇居民不得购买“小产权房”。

　　小产权房：缘何疯狂

　　目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的 。

　　和一般意义上的商品房相比，由于“小产权房”不用向政府缴纳的土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格相当有吸引力。