晨报讯 (记者 邢飞)国际知名销售代理机构戴德梁行昨天的报告显示，中国房价收入比已经超出国际合理水平，在目前资金缺口高达3000亿元的空前压力下，楼市调整将还将持续一年多。

戴德梁行统计显示，今年上半年，北京、上海、深圳、广州等中国十大城市交易量下降了41%，其中最厉害的要数深圳，不仅商品房交易量上半年跌幅达到56%，而且房价总水平在前六个月下降31%。

“今年下半年的资金缺口更为严峻。”戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，央行提高存款准备金率等紧缩政策已经相当于将房地产两年的贷款规模冻结。“此外，全年三分之二的信贷额度已经在上半年用光，预计全年房地产贷款总额只有8800亿元，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张”。

此外，在戴德梁行看来，过高的房价收入比也是下半年房地产调整的潜在要求。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际惯例，房价收入比在3到6倍较为合理。不过，蒋尚礼表示，“目前中国房价收入比达到6.98，相当于一个家庭7年的收入才能买得起一套房，已经明显超出国际合理水平。”

事实上，北京房地产税收情况已经证实目前楼市巨变。北京市地税局最新统计显示，今年上半年，北京房地产营业税下降4.5%，房地产在税收的比重从去年的23%下降到目前的20%。此外，丰台地税局介绍，受老项目销售完毕、新项目尚未进入旺销期的影响，房地产营业税减收1亿元，对全区地税整体收入的影响巨大。

“今年北京市场已经出现明显的供过于求，结束了连续四年供不应求的状况。”戴德梁行综合住宅服务部华北区董事岳锋钢分析称， 目前全国还有11亿平方米的土地即将开发，这相当于过去两年中国房地产的供应量。“预计本轮楼市调整到2010年左右才能基本结束”。

卖地卖股权成为房企潮流

“没有开发商不缺钱。小开发商缺钱、大开发商想做大也缺钱。”沪上知名房产专家蔡为民曾在接受本报记者采访时表示。

“对于去年囤地过多的企业，今年可以选择卖掉部分地块，再给自己留下一些，这样会活得很轻松。”5月15日，地产界的名人北京华远集团总裁任志强在上海公开表示。

事实上，最近两个月来，土地转让的现象正在延续。日前，中达股份发布董事会决议公告称，公司董事会审议通过转让常州和成都的两幅工业用地。

无论是缺少现金流，还是为了合作的需要，许多知名房地产公司都正加入到转让项目或者股权的大潮中。粤宏远A5月16日发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了 《股权转让合同》，以500万元的价格受让后者持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。

瑞安房地产也发布公告称，5月19日，全资附属公司SOD与永菱通订立协议，永菱通将以11.25亿元的总代价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL25%的股权。FPL的主要资产包括上海瑞虹新城等项目。无独有偶，李嘉诚旗下的香港上市公司 “和记港陆”近日也公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的 “世纪商贸广场”写字楼物业。

长城金融研究所所长、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆曾表示，目前的宏观调控货币从紧政策，受冲击最大的就是房地产业。因为房地产业严重依靠贷款，开发商只有通过各种方式让自有资金达标，才能获得一定比例的贷款，超额贷款今后可能会非常困难。

看房量骤降迫开发商酝酿降价

2008年注定将成为不平常的一年。上半年的楼市大事不断，“带头大哥”王石最早引爆拐点论，万科率先降价；潘石屹抛出“百日剧变”说；部分城市出现“地王”退地，土地流拍现象……

房地产市场的“拐点”或许真的来临了，但这个“拐点”可能并不是房价下跌的拐点，更多的是指对房地产市场的认识开始趋于理性。

9日，佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受本报记者采访时表示，最近上海部分楼盘售楼处的看房人数减少了三分之二以上，这对今年7、8月的成交量会有很大的影响，开发商很着急。

“上海极个别的企业和楼盘已经开始有价格调整的想法。”易居房地产研究院分析师傅琦在接受本报记者采访时透露。

佑威房地产研究中心的数据显示，实际上上海已有楼盘开始出现一定的优惠。比如金地未来项目，实际成交价1.5万元/平方米，但送了1000元/平方米的装修，每层还赠送近20平方米的露台，这样算下来价格只有大约1.2万元/平方米。

薛建雄认为，对于上海市场来说，在“金九银十”的销售旺季来临之前，绝大多数楼盘只要让利10%~20%，就可能热销。但对其他城市而言，可能就需要更大的让利空间。他还表示，即便降价，对开发商来说也并不会有亏损的压力，因为他们都是前两年开发的，那个时期的市场价只有如今的一半左右。

流拍、退地事件频频上演

华远集团董事长任志强说，房地产企业就像军队一样，军队有两种战略，一种是进攻、一种是防守。就房企而言，要活下去，就要选择好进攻和防御的时间。如果说去年多数企业在获取土地时采取进攻策略的话，今年则需要采取防守的姿态。

潘石屹称，2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款用作拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子，将面临着很大的资金压力。

业内人士表示，由于市场相对较淡，而且短期内没有转热的趋势，所以一些原本存在但不会暴露的问题，现在暴露出来了，比如上海普陀地王遭遇退地就成为业界关注的焦点。

事实上，早在2007年，房地产开发商们在竞拍土地时拼命举牌，从而导致“地王”迭出，经常会出现“面粉贵过面包”的现象。当市场回归理性，“退地”“流拍”也就成为了当前土地市场的最新写照。

去年9月，长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元/平方米。而近日，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。

在退地出现的同时，今年不少城市更是出现了“流拍”现象。媒体报道称，1月，北京新年最大的一幅土地出让——广渠路15号地，由于投标企业不足3家，该块地以流标处理；4月上旬，深圳市5块出让土地中，仅有一地块在无人竞拍的情况下出让，其余4块流拍；5月中旬，武汉9宗地块拍卖，5宗流拍。广州、成都、南京、东莞等城市也都出现流拍现象。

五合智库总经理邹毅表示：“在开发企业的现金流量表上，经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题，多数企业短期还债压力巨大，寻找解决问题之策迫在眉睫。”

围猎房企 “外行”大举杀入

在楼市骤冷的2008年，海尔房地产、雅戈尔房地产、宏远房地产……不少非房地产主业的企业，不约而同将目光转向了房地产。

对于“外行”进军房地产行业，著名经济学家郎咸平曾公开表示，只要产业链问题不根治，行业外资金流入地产业之势就难以扼制。

越来越多的迹象显示，2008年的楼市调整期，并未能阻止其他行业资金流入地产行业的大势。据媒体报道称，我国已有制造业等其他行业300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。

据透露，在浙江、福建一带，一半以上经营纺织业务的上市公司涉足房地产经营。珠三角基本所有大型企业都涉足房地产。联想、华为等IT巨头，海尔、长虹等家电巨头，甚至生物制药、纺织行业等的优秀企业都在积极开拓地产业务。

房企与投行合作未来将增多

随着部分城市房地产市场逐渐转冷，加上浓厚的观望氛围，对于市场上的任何一方都是一种考验，体现在考验开发商的后续资金实力、购房者的需求等待能力、投资者对后市的研判和把握能力，甚至还有可能出现的在弱市里如何投资、怎样获利等问题。

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，最近3个多月以来，实际情况并没有老潘说的那么严重。从一些财经人士和开发商这边了解到的情况是，很多国外的投行都希望进入内地房地产业，现在一些优质开发商都同时在和很多投行谈融资或入股的事。实际上，一些大开发商都已经准备资金想低价买地，而国内的部分大开发商也通过与外资投行合作获得了资金。

那么，当前上市房地产公司超高的负债率，是否会成为企

潘石屹认为，目前房地产业所处环境较之百天之前更困难 史丽 资料图

⊙本报记者 唐文祺

“房地产百日剧变论”在3月底经由本报报道后，一时轰动。如今，百日期限已过。

昨日，潘石屹表态认为，现在已经是房地产最困难的时候，“不会更坏了，风雨过后总是阳光”。

对于自己谈论的“百日剧变”，潘石屹认为，目前房地产行业所处的经济环境较之100天之前更加困难，无论是从各地资本市场融资的机会，还是我国货币政策的走向，都没有看到好的希望。“100天前我预计在资金紧张的情况下，房地产企业之间的变动更多会以兼并、重组、项目转让的方式来进行。但我们在这100天中看到更多的是，房地产行业在资金的巨大压力下，拖欠政府的地价款。”

潘石屹表示，在没有付清地价款的时候，政府并不会把土地证办给企业，因此就形成了地方政府与开发商之间扯皮的事。相应的，造成的结果便是这些去年的高价土地很难在2008年甚至2009年之内，向市场提供供应量。“这种拉锯战拖的时间越长，越影响未来一两年房地产市场中房屋的供应量”，并从而影响房地产市场中的房价。

之前，潘石屹曾公开对于“百日剧变”进行过相应解释。他认为，“百日剧变”主要是指2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业。这些企业将自身所有的钱加上银行贷款去支付土地首付款，面临着很大的资金压力。因此，一种很大的情况发生可能性便是，这些企业会拖欠政府的出让金，同时拖欠银行贷款。“三个月前，我提出房地产行业要发生这种变化时，只是看出一些苗头，实际上这些造成房地产行业资金紧张的因素从今天来看比三个月前要强烈得多。”业包袱呢？薛建雄认为不会，他表示，他们最多是加快售楼回笼资金，放慢开发、扩张脚步而已。而且，可以通过引投资方入股来降低负债。

他同时认为，国家现在有意对开发环节放宽融资，除了在发债方面给予支持外，也可能在增发扩股方面放行，这样的话负债率就不会有太大问题。当然，这都是针对较好的公司而言，较差的公司仍会有被收购的风险。