柳州楼市的发展近年来如火如荼，如何在目前星罗棋布的楼盘中“大浪淘沙终得金”？如何像挑选你的爱人一样精心甄选自己最心仪的房子？这往往需要考验购房者的专业眼光、建筑知识乃至经验。对于广大购房者来说，选房子的过程是漫长、复杂甚至“痛苦”的,许多在其他领域被奉为“上帝”的消费者，在房地产领域非但没有能够品尝到做“上帝”的滋味，反而很多购房人都有一段难忘的 “辛酸史”。来往奔波的劳累自不必说，一不小心就会掉到陷阱之中，那个累呀、苦呀、郁闷呀、烦心呀……总之，买房过程中的辛酸差不多“地球人都知道”。
2010岁末，虽然新政频袭，但柳州楼市放量仍呈高峰。柳房网编辑精心整理出年末“攻房计”，梳理购房流程，列出购房温馨提醒， 愿广大网友可以一举拿下自己心仪的住房！
1、明确购房目的
自住性住房者的最佳期望是花最少的钱买到最合适的房子，而投资性住房者的最佳期望是用少量资金买到高投资回报的房子。目前购房人群中最典型的购房目的有三类：过渡居住、改善居住、投资置业。打算去看房前，要不断问自己两个问题：为什么要买房？需要什么样的房子？ 。 >>>详细
２、核算家庭收入
一套房子，少则几十万，多则上百万，对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资，有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支，甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。因此，在明确购房目的后，还需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力。 >>>详细
3、确定房屋价格、位置
价格、位置，是考核这套房子你能不能买，值不值得买首先要考虑的两个因素。您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，往往与想买的房子打出的“均价”会有很大差距，问价格时要具体到哪一栋哪一层哪一户，以便核查你的预算。位置则要综合你的上班地点，出行工具等一起考虑。 >>>详细
4、了解房屋基础知识
住宅的结构有哪些形式？商品房的销售面积如何计算？什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是是使用率？什么是实用率？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？听完这些，你是不是感到头晕脑胀？不过，了解了这些基础知识才能在买房时防止被忽悠。 >>>详细
1、楼盘搜索
一家一家地实地看房，会把你累得人仰马翻，在网络发展如此迅速的时代，何不利用网络先缩小你的选房范围呢？在柳房网新盘中心，你可以搜到你想知道的楼盘的很多资料，比如推盘计划、优惠折扣、户型图、楼盘概况等等，让你对心仪的楼盘有个初步的了解。
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2、户型搜索
家里有几个人要住进来，喜欢什么样的格局，这些都表明你要选择一个合适的户型。户型一般分为平层户型、跃层户型、错层户型和复式户型，好的户型采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要。 >>详细
3、专家、置业Q群指点买房
买房也是个技术活儿。门外汉买房，只懂个大概，一些细节问题可能等到后期才会注意到，而这时，往往后悔也来不及了；或者一些手续的步骤，自己根本不知道怎么办理。这时候，请教专家会让你轻松解决一些问题，业内人士及待购房者的一个指点也许就能省得你乱忙活。
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4、量身选房
选择住房一定要“量身定做 ” 。选择什么样的“家”，是消费者最要慎重对待的事情，根据个人需求，不同消费水平等，目的明确。现房、二手房、期房，房子地理位置、所属楼层这些因素都将影响到房子的价格，影响到你入住后的舒适度、方便度。户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性>>详细
1、验看五证二书
购房时应要求开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。>>>详细
2、与销售过招
多听多看：到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，多看模型、样板房，充分了解产品；沉默是金:让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出。销售人员会提问题，而往往一些回答对你不是很有利……>>>详细
（推荐阅读：售楼人员向购房者索要好处费 被判受贿罪）
3、实地考察
购房者应进行以下一系列考察：配套设施的考察（基础配套、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成）；社区环境的考察；小区环境绿化的考察；物业管理的考察；采光条件的考察；对开发商的考察……任何一个环节的忽视，都可能造成后期不好的结果。 >>>详细
4、选择户型
面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺？购房者要选择适合自己的合理户型，需注意以下几方面：看居室的功能分区是否合理；单元内不同空间要有相对合理的面积；房间的内部净高要合适。在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用…… >>>详细
1、地段交通
小区外部交通主要看房子附近有没有公交车、快速公交线、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。居住区内的交通分两类：“人车分流”。 >>>详细
（推荐阅读：柳州快速公交１号线沿线楼盘大搜索）
2、配套
以新房为中心地，看“衣食住行”配套。衣：服装店、洗衣房等；食：超市、菜场、小吃店等；住：看周边有没有化工厂、电站、加油站、等；行：附近有没有地铁、轻轨，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近。>>>详细
（相关阅读：柳州市物业服务收费管理实施细则）
3、开发商实力
开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。可从以下几个方面判断：开发商以往的业绩；项目总开发量和开工量（这点非常重要，试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？）；市场占有率；工程进度情况。 >>>详细
4、户型
基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风；功能分区要明确，流线设计要合理；挑选户型八大忌：忌大而无；忌一览无余许多老的户型；忌厨厕扎堆；忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多；忌光线暗淡；忌动静相扰；忌厨房深藏不露；忌房屋通透性差。 >>>详细
1、排号
排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。柳州也曾出现过通宵排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。 >>>详细
2、 交定金
订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。另一方面，定金是合同履行的一种担保。订金并并不具备担保性质…… >>>详细
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推荐阅读：柳州市民质疑“购房担保金” 是订金还是定金？）
3、签定认购书
认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往。房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。 >>>详细
（签了认购书后如果不买定金就没了？ ）
4、如何退定金
一般情况下“定金”是不能退。签订认购书、交定金并不是必经程序，双方可直接签订买卖合同。如果合同签不成，购房者可以全身而退；其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回…>>>详细
1、购房合同
商品房买卖合同，是指开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备，并且出卖人已经按照约定收受购房款的：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 >>>详细
2、补充协议
标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。 >>>详细
（置业提醒：买卖二手房时 别忘签补充协议 ）
3、合同陷阱
中国消费者协会发布了对当前商品房买卖合同中突出存在的不平等格式条款以及容易对消费者产生误导的“陷阱”条款发布了点评意见，通过对相关法规的讲解，帮助购房者对“单方扩大解约权”“任意使用免责权”“违约责任不对等”这些“霸王条款”进行了详尽剖析。 >>>详细
4、如何签定合同
购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别： 预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。 >>>详细
1、商业贷款
商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。 >>>详细
（柳房网网友摸底柳州现行房贷政策）
2、 公积金贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的>>>详细
（柳州公积金贷款最高限额30万）
（首套普通房公积金贷款首付2成）
3、一次性付款
一般多用于低价位小单元的楼盘销售。利：一般都能从销售商处得到房价款的1%左右的优惠；弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失。 >>>详细
4、分期付款
分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺；弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 >>>详细
1、 收房流程
开发商和物业核验业主材料；业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《房屋土地测绘技术报告书》；开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等；业主领取新房钥匙…… >>>详细
2、如何验收房屋
检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好；检查层高是否符合合同；检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹；检查上下水；检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固…… >>>详细
（精装修房验收宝典：空气检测、隐蔽工程最重要）
3、缴纳税费
交易过程中需交印花税：房价款的万分之五；申办产权证过程中需交登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等…… >>>详细
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柳州二手房契税最高调至3%
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90平以下唯一住房执行1%
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实用小技巧：
验房三大步骤 ： 第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道；第二步“查内部”：查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风；第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与邻居配合查验。
什么是绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地…>>>详细
容积率的概念
容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。其中建设用地面积不包括城市公共设施面积。 >>>详细
车位投资价值
相较于道路交通配套的日新月异和车辆的猛增，停车却越来越难。繁华地区车位供不应求的情况更突出。因此车位作为房产投资的一部分，在衡量房产价值以及升值潜力中的地位亦日益凸显。 >>>详细
购买小户型注意
购买小户型，首先要搞清楚该楼盘的土地使用年限，是40年还是70年产权。同时，要了解银行对贷款的最低总价和房屋面积有无要求。查看周边交通与配套。强调使用功能。 >>>详细
第一次置业买房攻略
第一次买房，大多数人都是没有经验，望房欣喜中稀里糊涂就签了合同，等拿到房子时才发现问题多多。相对于房价走势，各种判断预测更是让我们雾里看花，观望、守候……可不论价格走高走低…>>>详细
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柳房网(0772fang.com)专题部策划 责任编辑：晓雨 发布时间：2010年11月25日
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