2012年的房地产市场，是调控延续的一年，也是触底回暖的一年。
    这一年似乎过得特别快，在调控政策没有加码的前提下，开发商不再像2011年那样度日如年，而此前一直处于观望状态的置业需求也陆续释放，搅热了2012年的柳州楼市。
    回首2012，所谓的“世界末日”终归是没有来，但楼市依然经历了许多大事，我们看到了楼市向好的“曙光”，但也面临着房价“反弹”再调控的压力。在新的2013年的开端，柳房网用关键词的方式，对过去的一年进行全记录，刚需、淡季不淡、开局冷清、综合体、精装房、商业崛起等，看哪个关键词对你影响最大。
柳州楼市
开局突破不容易 开发商往后推货
外部环境 市场一片冷清
　　2012年，中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影。
　　农历新年过后，楼市外部环境依然冷清，虽然部分银行的房贷利率回归到基准利率，并且部分城市例如上海、中山、成都有部分相关政策的微调，但是并不等同于调控政策的放松。
内部市场 柳州开年观望情绪持续 河西3地块“流拍”
　　购房者观望情绪较浓，楼市持续低迷。去年1月31日，国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝提出继续抑制楼市投机，促进房价合理回归。可见，中央保持楼市调控成果的决心并未动摇。
　　2012年柳州楼市开局相比往年，表现不佳。楼市相对低迷，元旦、春节等假期冲淡成交，针对节假日大部分开发商有促销动作，但购房者降价预期和观望情绪浓厚，1月柳州楼市商品住房成交备案1204套，同比相差52套，环比相差13套。况且当时的网签量以去年年底成交，但延后到现在签约的单位为主，全新入市的楼盘销售情况可见一斑。
　　2012年，柳州土地开场也同样稍显冷清，1月仅成交一宗流拍三宗，流拍地块为河西工业区三区3宗累计440亩的商服兼容城镇住宅用地，均因无人报价而集体“流拍”。业内分析认为，3宗地块“流拍”主要归咎于所在区域配套尚未成熟，周边工业区仍处初始阶段，楼市调控逐渐显效也让开发商拿地更加“挑剔”。
 
阳春三月好天气 楼市掀起新攻势
外部环境 房贷政策利好首次置业者
　　2012年3月，两会期间政府表示，2012年整体的调控基调将保持不变，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。与此同时，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松。
　　在经济形势上，全国经济形势增速放缓，我区经济增速有所放缓，主要经济指标均呈现不同程度回落，在投资方面，尽管房地产逆势大幅增长，但固定资产投资增幅依然呈现回落态势。社会投资、消费对房地产的支撑作用有可能被削弱，楼市面临的外部环境增加隐忧。
　　不过在货币政策方面，央行、住建部先后表态支持居民首次合理购房的贷款需求，政策出现定向宽松支持刚需置业的情况下，首套房贷利率逐渐向95折靠拢。进入三月份后，柳州个别银行与小型商业银行，再度有首套房贷利率出现95折。此外，历经年初两个月的低迷之后，3月份北上广深等一线城市的住宅成交环比飙涨，迎来难得一见的“暖春”。
内部市场 柳州开发商开始主打刚需产品
　　2012年春节后，柳州开发商开始顺势而为，主动调价，推出刚需产品。各刚需楼盘响应政策“回归合理房价”，配合以理性的定价策略。在开发商的这种策略之下，刚性需求明显释放，支撑起柳州房地产市场全年的暖市。
　　回顾2012年，春节过后的3月，随着柳工.颐华城、泰洋.玉龙山、华腾.新世界、华韵上城、兆安.现代城、彩虹城等楼盘的先后发力，柳州楼市迎来一波高潮，可谓“小阳春”。这主要表现在开发商顺应政策面表态支持居民首次合理购房的贷款需求，而加大了刚需产品的开发供应，相应减少大户型的开发；而观望多时的刚需置业者在促销增多，价格趋向合理的情况下，开始陆续释放购买力。而也因为这一波刚需购买力的意外释放，促成了全年的暖市的率先破局，随后“刚需”便成了贯穿全年柳州楼市的一个关键词。
　　而据柳房网监测统计的一季度的销售TOP榜中，入榜的高成交楼盘多是主打刚需产品盘！
 
“红五月”真上演 这个假不了
外部环境 多城市出“微调”政策
　　全国楼市经过4月份短暂低迷之后5月再次迎来升温，近40个城市成交上扬，一线城市更是全线上扬，成交量达到了2011年限购以来的最好水平。据统计可知，自2011年下半年来，先后有近40个城市出台微调政策，内容涉及上调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房标准等方面。
　　其中，5月扬州出台的购买成品住房补贴4%-6%，辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房。5月人民币新增贷款8千亿元，稳增长信号已逐渐转向信贷政策，此外，央行再度下调存款准备金率等政策，对购房者的心态都产生一定的影响，直接刺激观望者提前入市。
　　国家统计局公布数据显示，5月份70个大中城市住宅销售价格与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有43个，6个城市价格上涨。尽管统计数据显示均价在下降，但国内部分城市出现了新房火爆、排队抢房的现象。在北京，5月份新建住宅成交突破万套，是近一年来的成交峰值。
内部市场 “以价换量”成就“红五月”
　　作为传统的销售旺季，5月份是开发商发力的一个节点。早在4月中旬，柳州的开发商们就纷纷开始加大市场供应量，其中包括红桥馨城 、宏祥园 、香颂大道 、畔山领秀，再加上5月开盘的柳工?颐华城，集中开盘放量的一波楼盘房源，成为5月楼市的主力军，不难看出其中之特点：多数楼盘都是刚需盘。可见，正是刚性需求的释放，成就了“红五月”，而这也助推柳州楼市逐步迈向复苏。据数据显示，5月份柳州住宅备案共计1560套，同比增长22.16％，环比增长9.39％。
　　而在此期间，很多开发商继续“以价换量”，不光是刚需盘进行特惠走量，一些高端盘项目也在迎合市场客群的需求。如彩虹城天玺推出6字头特价房，沃德梦想推出特惠房，兴怡园推出特惠房，甚至保利?大江郡等都推出了特惠房，而其他如泰洋玉龙山、冠亚国际星城也推出低首付活动，且销售情况多数不错。
　　落地至柳州的降息、房贷松动等消息不断，购房者加速入市，支撑了柳州住宅成交量居高不下;市场渐回暖的情况下，开发商加大力度推量，进入6月，冠亚.国际星城二期和香颂大道青年U8第二季率先开盘，开启了柳州楼市久违的一波开盘潮，其后魅力首座、保利.大江郡二期、碧园.大城小院三期随园和文源华都.紫京城二期开盘大戏接连上演。而在期间仍然是“以价换量”的特惠潮流，各大开发商态度鲜明，新品定价必须考虑现实的市场环境，才能在全年中跑赢大市，上半年基本维持着“低价跑量”的主基调。
 
阳光总在风雨后 开发商笑逐颜开
外部环境 政策环境相对宽松
　　5月底，国务院常务会议提出，“把稳增长放在更加重要的位置。”6月8日，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。在稳增长背景下，各地加大房地产开发投资。鉴于全国楼市持续升温的趋势明显，国务院派出督查组8月在部分省市调研，中央层面对楼市的调控基调并没有根本性的改变。业内人士分析认为，一旦某些城市接连涌现地王，甚至价格快速上涨的话，可能招来后续的强化政策。
　　一方面市场不断释放出“降息”“降准”等宽松信贷政策，另一方面中央反复强调“调控不放松”，包括中央与地方政府在房产调控均表现不同的态度。在经济增速明显放缓及迎接“十八大”召开的大背景下，房产调控加码的可能性几乎为零，直接或间接的适度微调放松的趋势不可阻挡。楼市政策经历了半年的稳定后，购房者观望氛围在持续减淡，全国各地成交量均在回升。
内部市场 成交量创历史新高
　　2897套!这是8月份柳州住宅备案的销售成绩，同比增长92.62％，环比增长51.59％。这个数据，成年度销售最高值。而在此之前的七月，成交值也是创历史新高，传统淡季7、8月的楼市表现，有业内分析人士认为，近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”，7-8月柳州楼市的成交表现将“淡季不淡”的行情表现的淋漓尽致，而火爆成交过后的传统旺季“银十”却未能如期而至，再次将“反同期”的“旺季不旺”通过事实演绎。
　　通过市场表现来看，8月的超强表现，得益于从6、7月起一批上市楼盘的强大攻势，除上文提到的6月开盘的项目，还有7月保利.大江郡小户型开盘、华展.华园推出的4字头的团购，8月东郡三期鼎苑、彩虹城?天玺、香颂大道“青年置业”第三季等的相继开盘。继“三月率先破局”，“红五月”之后，楼市在8月成交创新高，主要都在于信贷政策的放松及开发商以价换量，才使得刚需得以释放进而促成高成交，市场转风，令另一波观望族抓紧时间再出手，从而再促进成交。
　　时至九月，“刚需为主”的市场格局不变，但大户型豪宅也试探性的加推形式入市，如冠亚国际星城9月加推的魔方大户、保利大江郡9月加推的21#楼大户，魅力首座的楼王产品、还包括水天一的别墅产品也积极趁势推出。9月与8月相差477套，网签普通住宅2420套，达到年度第二高峰值。在此月也迎来了柳州住博会！
　　然而10月成交与其他月份相比没有什么特别突显旺季的优势，主要因为，上半场的楼市热销已释放了一部分刚性需求，另一方面，决策层多次对房地产调控不放松的表态，更重要的是，开发商手头资金在这一阶段开始宽裕，优惠幅度收窄。
 
翘尾行情上演 楼市要“飞得更高”
外部环境 全国总价“新地王”出炉
　　中国住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大期间接受媒体采访时曾表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策不放松。 对于房地产销售市场而言，“没有消息就是好消息”，“十八大”未重笔房地产，至少一定程度稳定了市场预期，减弱市场观望。“十八大”无不给市场传递“明天会更美好”的红红火火景象，稳定了民众对经济的信心。
　　在南京，11月30日，56.2亿，全国总价“地王”出炉。中冶集团旗下公司成为今年的全国总价“地王”的得主。根据土地资料，该地块总出让面积为36.4216万㎡，地块楼面价达7753元/㎡。
内部市场 柳州开发商“趁热打铁”
　　2012年末，柳州市场显得更是热闹，不仅有多个楼盘开盘推货，更有不少新盘开放样板房，各项活动也是精彩纷呈，究其原因，为了抢收，为了业绩“飞得更高”，即使大部分开发商对外声称销售任务已完成，但暖势之下的好市场企能就此作罢，在年末收关之季，开发商们继续加大推量，以期加快跑量！！
　　11月, 柳州共有6个楼盘推出新品，推新房源的最大特点多以小户型为主，如宏祥园、柳开馨苑、中房胜利小区等，所推房源多以满足刚需置业族为出发点，但也不乏个别楼盘推出少量的大户产品。而12月来势更猛，共有13个楼盘推出1651套新品，成为年度推盘的第二高峰，其中包括沃德梦想、彩虹城、盛天龙湾、正和城、保利大江郡、冠亚国际星城、柳工颐华城、中国铁建金色蓝庭、华韵上城、宏祥园、万和新希望、大美天第、协和家园集美郡二期。
　　而在活动及优惠方面，各大开发商也是使出“浑身解数”，暖场活动拉人气、节点促销降低门槛，一切都直指“我要成交”！
　　不管黑猫白猫，抓到老鼠的就是好猫。最后一个月，柳州楼市强势完成“翘尾”行情，12月柳州住宅备案成交2111套，环比上涨15.61%，同比上涨74.46%，位居年内月成交量第三！ 随着12月的落幕，2012年柳州全市住宅成交共2万余套，同比增加38.15%！至此，2012柳州楼市画上一个完美的句号，实现大逆转。
 
精装修产品大势所趋 购房需“慧眼”识别
外部环境 政策鼓励多建精装房
　　这些年，在全国范围内，精装房市场风生水起，在广州、深圳等一线城市，精装房的比例基本在60%以上。造成这种现象的原因，除了开发商受利益驱动的因素外，也与政策背景有关。事实上，早已有相关部门提出，毛坯房已不适应社会、经济的发展，不符合国家构筑节约型社会和可持续发展的战略，不利于住宅产业现代化水平的提高。
　　早在2008年，住建部就发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》指出，要完善扶持政策，推广全装修房。各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和《商品住宅装修一次到位实施导则》，制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。
　　业内有说法称：由于全装修房是一次性统一装修，装修中采用统一材料、统一施工、装修后垃圾统一处理等一系列标准，可以减少对住户噪音、灰尘及释放出的化学物质的干扰，同时也能较好地做到节约资源。因此，提高全装修房的比例是节能低碳创新的重要举措，所以得到了相关政策的大力支持。
内部市场 柳州精装房份额逐渐增多
　　几年以前，精装修房在柳州还只是凤毛麟角。近两年，随着具有全精装产品缔造者之称的央企保利的入柳，柳州精装市场份额逐渐增加，特别在2012年，柳州本地房企兆安、电力房开及富鸿地产等也涉足精装房领域，使得柳州精装修产品的比重逐年增加。
　　回顾柳州精装房的历史，萌芽期估计在2008年，那时是开发商推出的一些精装样板间。由于当年的金融危机，房开商为了寻找发展的机会，开始推出精装公寓，如南亚名邸、阳光100、圣蓝山、嘉汇龙潭等。当然更多的是出于投资的目的。 到2010年10月，天润.格林庄园推出了纯精装房，柳州房地产市场真正走上了“精装”之路。同时，精装的对象也由投资客向刚性需求者转变。 2011年5月，央企项目高端全精装保利?大江郡开盘，开辟了柳州市房地产精装房的新纪元。紧接着在同年9月，与保利项目相邻的远道运用万科U8精装系统精心打造的香颂大道开盘，助推了柳州精装房的发展。 同年，华韵上城也推出少量精装房试水柳南市场！
　　2012年1月8日，东郡第3期鼎苑22#楼精装房开盘，推出房源总数达到185套，户型在142至172平方米之间的高品质精装房，这是电力房开首次推出精装房产品； 之后兆安系的精装产品也是陆续上市，3月24日，兆安?现代城三期200多套精装房上市，7月7日，兆安?四季花城二期菊园精装组团开盘销售，为柳州市场再添新鲜近两百套全精装住宅产品。而在2012下半场，柳州富鸿地产也跃跃欲试，打出精装称号！
　　有业内人士分析认为，随着执行精装修战略的外来品牌开发商市场份额的逐步增加，以及其它开发商在精装修领域的不断试水，今后，柳州的精装修产品比例将进一步增加，甚至有可能在不久的将来迎来真正的精装修时代。
　　精装修产品比例的上升已是大势所趋，然而精装房的细节做得到位与否，质量过不过硬，售后服务有没有保障，给顾客的选择多不多，这个就要考量开发商的实力了。而在这种背景下，买卖双方都需要用一双“慧眼”来进行甄别，购房者需要一双“慧眼”来甄别质量参差不齐的房子，开发商更需要用一双“慧眼”来把出现质量问题的风险降到最低。
 
满城尽是城市综合体
外部环境 城市综合体走俏 城市新名片凸起
　　在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样性相匹配，成为多功能的聚集焦点。另一方面，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
　　城市综合体的商业模式，越来越受到投资商和开发商的青睐。近几年，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。
内部市场 满城尽是城市综合体
　　2006年，柳州首个城市综合体—— —阳光100城市广场开始建设。78万平方米集群中，规划了五星级国际酒店、高端SOHO、高档居住、大型商业、休闲广场等，全面展示了城市综合体的姿态。阳光100城市广场之后，特别是2012年，大家惊讶地发现，各种或大或小的城市综合体，已在柳州的土地上呈现遍地开花之势。
　　柳州建超大城市，伴随着城市规模的扩张，城市功能将迎来不断升级，而在功能升级的过程中，城市综合体起到核心作用，孕育巨大的增长能量，并决定了城市和区域之间的竞争。而2012年的柳州，所推地块性质多是商住两用之地，便于综合性开发，而这一年，开发商们纷纷计划或推出综合体项目，“城市综合体”成为了柳州楼市的一大关注重点，未来二年，柳州将掀起一股城市综合体的开发热潮。
　　据柳房网编辑统计，开发商在柳州投资建设城市综合体或号称城市综合体的项目，有近16个，遍布柳州四大城区。其中包括冠亚国际星城、阳光100城市广场、地王国际财富中心、秀品天地、保利.大江郡、金绿洲星光大道商业广场、九洲国际、窑埠TOWN、金沙角、乐和广场、双渔汇、锦业.锦城、恒隆汇IMALL 、彩虹城.天玺、风情港、魅力首座等较大规模的综合体项目。
　　对于城市综合体的概念，业内公认的一种定义是集综合酒店、写字楼、停车场、大型综合购物中心、会展博览、公寓于一身的复合体，一般情况下需具有商业、办公、居住、文娱等四项以上的功能组合，并且在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。从这个角度来说，不少行内人士认为柳州真正的城市综合体算下来并不多。但不可否认，2012年在双渔汇——国际精品MALL、窑埠TOWN等项目亮相后，柳州又出现了不少有特别意义上的城市综合体，而且接下来会有更多面市，而这也将考验各个发展商的经营能力。
 
商业地产崛起，成柳州楼市新势力
外部环境 一二线城市商业地产现井喷式发展
　　回望2012年，商业地产市场在政策、投资等方面，大事不断，赚足了公众的眼球。而存量商业地产征税、电子商务崛起、购物中心火爆均让商业地产在2012年房地产市场中呈现出井喷式发展。商业地产，不同于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。借力中国城市化和消费需求的快速发展，国内的商业地产一片火热。
　　2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，2011年写字楼销售同比增加13%。特别是在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。截至2012年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。自2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在2015年时达到4000家。而2013年是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份，同时也是隐藏问题集中爆发的一年。
内部市场 柳州商业地产傲然绽放 众多项目集中涌现

　　对柳州商业地产而言，2012年注定成为其发展史上具有标志意义的一年。
　　在大多数住宅项目依然没有摆脱调控带来的负面影响之时，柳州商业地产逆市突进，并迅速崛起，呈现项目聚集、成交放量的积极局面。 回顾2012年的柳州商业地产最有光彩的要数“双渔汇”，其以一场国际奢侈品秀拉开序幕，而这一年该项目销售已经完成整体可销售的70%，预计将在今年7月完成试业，而届时定位为“国际精品MALL”的双渔汇将成为柳州顶级消费的风向标，指引城市最高端消费文化，是对柳州传统中低端商业模式的颠覆，对城市商业变革起到决定性的因素。而打造柳州高端纯商物业的“九洲国际”，在过去的一年，凭借“买物业送直升机使用权，送名牌豪车”等活动吸引了众多投资者关注的目光。目前柳州最繁华的五星地段的“金沙角”和“风情港”整体商业雏形已定，能抢到一席也是投资者们所渴望的，而“地王国际财富中心”目前全面启动招商，写字楼产品计划于今年的5月入市销售；星光大道商业外包装也在如火进行中，除此之外在去年年末频亮相的“恒隆汇、窑埠TOWN”早已拉开蓄客架式，而其他的如“中房.产业大厦”、“秀品天地”、锦业.锦城、居上广场、金鹅福地等项目也将于2013年崭露头角。
　　除此之外，在过去的这一年，专业市场、社区商业、公寓不限购产品也是各放异彩，如盛天龙湾.青苹果公寓就在过去的一年凭借自身优势取得了极佳的战绩，今年冠亚.国际星城也将会继续推出公寓式不限购不限贷产品，满足投资客户的需求。
　　随着城市现代化建设步伐的加快，金融商务氛围的凝聚，对于办公环境的要求越发严苛，强有力的市场需求推动着城市商务圈的成型及高端商务项目的成长。理性的开发商判断，出于城市形象提升及一城多中心发展格局和经济发展的需要，柳州商业地产未来仍具有广阔的发展空间。
　　然而大量项目的集中入市将导致市场出现结构性的饱和，同样也积聚了一定的市场风险。业内人士分析认为，商业地产的开发难度系数要比住宅高许多，开发商要考虑项目能否实现区域价值与社会价值的一致性，比如商业形态的考虑也是一个复杂的过程，商业地产项目最终开发抉择依据还是对消费市场的判断，而如果存在盲目性，那么项目的危险系数就会较大。

 
 
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柳房网(0772fang.com)专题部策划　专题制作：琳琦　　发布时间：2013年1月14日
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