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  9月底柳州商业将迎来万象城开业这一盛事,20万㎡柳州万象城,为柳州带来一座象征着高端时尚生活的商业地标,提升柳州整体商业档次,未来通过一系列主题营销活动IP,还将引领柳州成为一座真正意义上的时尚之城,塑造柳州新的商业核级。
  柳州商业地产建设日新月异,当一个又一个的地标性建筑成为这个城市新的名片的时候,我们看到了新商圈涌动所带来的空前变化。根据柳房网不完全统计,柳州已开业大型商业项目共有20个,预计在今年即将开业的知名商业项目达4个,业态规划除餐饮、娱乐、超市百货等常规业态外,还涉及了奢侈品、旅游体验、游乐场等,体现了创新布局,丰富的业态使得柳州商业进一步多元化。另外,规划在建的商业项目有12个,通过数据来看,柳州商业地产项目犹如雨后春笋般拔地而起,这是城市发展过程中对商业项目的需求所起到的推动作用。各房产大鳄瞄准其区域潜力争相入驻,商业开发持续上升,红星新天地、三胞国际广场、海雅柳江湾城、毅德商贸城、东盟国际龙城府等,规划中的商业项目不断涌现新兴业态,包括体育商业、影城拍摄基地、商贸物流、艺术展览等。由此可见,未来柳州商业发展必将进入新纪元。
  柳州作为工业城市,鉴于柳江的关系,形成山水环绕之势。在商圈发展路径上,从最开始的中心半岛五星街一带为柳州的商业代表到如今的多核商圈的形成,工业在背后起到了一定的助推作用。
  如今,柳州的商业可以用多核商圈来形容,以五星街为代表的五星商圈、飞鹅商城、银泰城组成的飞鹅商圈、万达广场、万象城组成的河东商圈、红星新天地、秀品天地组成的河东北、金绿洲星光大道辐射河西片区、柳南则有柳南万达广场、海雅柳江湾关照柳江与鱼峰南、卡乐星球、园博园、克里湾水上世界组成的柳东组团玩乐圈。每个商圈都承载着不同区域的作用,但是也应该看到其侧重点并不一样。例如五星商圈作为老牌商圈,其包罗较广,高中低端产品都比较丰富,再加上交通便利,玩乐设施多,一直以来人气较旺;万达广场定位吃喝玩乐一体化,另有写字楼消费群,也较为红火;飞鹅商圈则受到老百姓的欢迎,人来人往好不热闹。总体来说,柳州商业多核已经形成。
  但是问题随之而来,作为工业城市,其人口密集程度与一二线城市始终存在差距,消费能力也始终有限。有限在于其不是消费的高低,而是消费在何处的问题。况且柳州人喜爱扎堆,看见热闹的地方越想去看,冷清的场所是没有人愿意去的。也就造成大的越大,败的越败。随着时间的推移,消费主力军越来月青睐于吃喝玩乐一体化的综合体。比如说,周末逛个街、吃个饭,然后再看个电影,接着再逛街。能不能停车也是如今出行的标准,毕竟东西哪里都可以买到,停车不方便干脆去往另一个地方消费。
商业综合体项目一览表
项目 商业体量 定位 开发商
惠沃功业城市广场 8万㎡ 集“工作、居住、休闲一体化”的高科技孵化产业综合体 惠沃资产管理有限公司
启元广场 15.4万㎡ 甲级写字楼项目 柳州东城置地发展有限公司
华侨城(柳州卡乐星球) 建设范围749亩 高科技AR/VR等技术为手段打造的新一代共享概念主题公园 深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司/柳州市属国有企业东城集团
友邻汇 7万㎡ 作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心” 柳州东城置地发展有限公司
广西高博达广场 4万㎡ 阳和工业新区唯一配套大型商业综合体 广西高博达文化产业投资管理有限公司
芭蕾雨·奥特莱斯 规划用地38680平方米 “工厂直销购物中心”“名牌+折扣” 芭蕾雨国际控股有限公司是奥特莱斯(中国)有限公司
海雅·柳江湾 3万㎡ 商业旅游生态住宅综合体项目 柳州市海雅投资有限公司
 柳州·毅德城 150万㎡ 大规模批零市场 柳州毅德商贸物流城开发有限公司
23°文化创意产业园 5万㎡ 创意设计+电子商务产业的综合性文化创意产业园。 柳州市农工商房地产开发公司
柳南万达广场 17.5万㎡ 集购物、休闲、娱乐、居住、商务等多种功能于一体的大型城市综合体 柳州柳南万达广场置业有限公司
金鹅小商品商贸城 5万㎡ 西南地区一家运贸商住一条龙的专业市场 柳州市国联运输有限责任公司/广西柳州市祥运
银泰城 11万㎡ 集大型购物中心、高端写字楼于一身的城市综合体 柳州新银都房地产开发有限公司
风情港 26.8万㎡  柳州十大重点工程,集居住、商务、购物、休闲、旅游、娱乐生活为一体的新城市空间项目 柳州市城市投资建设发展有限公司
窑埠TOWEN 21万㎡ 柳州十大重点工程,集娱乐休闲、餐饮购物、旅游观光、商务交流、民俗风情等于一体的文化主题商业综合体 柳州阳光新千年房地产开发有限公司
三胞国际广场 20.38万㎡ 将建设高档酒店、旅馆、写字楼与商业。 柳州广柳置业有限公司
华润万象城 20万㎡ 世界500强企业华润集团旗下开发的高品质购物中心 华润置地(柳州)有限公司
恒大影城 4.5万㎡ 广西首家国际影城商业综合体 柳州恒大金碧置业有限公司
 乐和·柳州中心 10万㎡ 集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体 柳州市乐和房地产开发有限公司
城中万达广场 68万㎡ 集购物、休闲、娱乐、居住、商务等多种功能于一体的大型城市综合体 柳州万达广场投资有限公司
恒隆汇 4.6万㎡ 广西首家儿童主题商场 广西恒通房地产发展有限公司
双鱼汇 4万㎡ 以“国际精品MALL” 的商业运营定位 柳州市本昌房地产开发有限公司
秀品天地 7万㎡ 集购物、休闲、娱乐、体验为一体的现代城市商业综合体 广西柳州中新房地产开发有限责任公司
红星新天地 38万㎡ 集购物、餐饮、文化娱乐、休闲及居住等多功能于一体的大型城市综合体 上海红星美凯龙房地产集团有限公司
步步高广场 12万㎡ 集时尚百货、大型超市、美味餐饮、购物休闲、影视娱乐于一体的“时尚生活体验中心” 步步高集团
九洲国际 10万㎡ 集国际级超五星酒店、顶级餐娱、精品商业等高端配套, 柳州九洲天龙房地产开发有限公司
保利广场 18万㎡ 中国首个大型亲水城市综合体 柳州保利置业有限公司
柳北文化商业广场 5万㎡ 集住宅、公寓、商业为一体 广西柳州腾安房地产开发有限责任公司
金绿洲星光大道 16万㎡ 河西片区最大的商业综合体,国内外商业高端品牌集合的大型锋尚商业中心 柳州市方东房地产开发有限公司
荣和·天誉天街 6万㎡ 柳州首个滨江商业综合体 柳州市荣和房地产开发有限公司
柳州尚美购物中心 7万㎡ 以百货、家电、生活超市为主营业态,配套高档餐饮、娱乐等大型购物中心 南宁百货/广西信拓商贸有限公司
融创精彩汇 1.5万㎡ 一站式邻里商业中心 柳州融创博顺房地产开发有限公司
  作为商业地产风险性最小的产品,社区商铺以门槛更低、收益相对稳定正备受市场关注。据柳房网不完全统计,目前柳州楼市将近30个项目在推售社区商铺,面积区域在18~400㎡之间,大部分商铺在30~150㎡左右,目前柳州商铺市场平均价格2.4万元/㎡
  社区商业项目,主要客源依托的还是居住社区的组建,因此在社区商业项目的供应分布上,与片区规划和楼市热度密不可分。当前,河东片区在售社区商业项目数量居全市首位,也印证了河东楼市的火热程度以及政府在规划方面对生活配套的侧重;其次为鱼峰区,再次为柳北,柳东新区当前仍处于社区组建阶段,商业部分方兴未艾,因此居于末端。
  价格方面,商铺价格一般是周边住宅价格的2~4倍,根据柳房网数据中心显示,2018年柳州目前商铺均价24655元/平方米,而住宅均价为10037元/㎡,基本属于良性发展状态。此外,按照当前的商铺均价计算,投资 20~100㎡的商铺,总价在50~240万元,首付(50%)在25万至120万元。也就是说,30万元即可投资一间20多平方米的商铺,70万元可投资一间50平方米左右的商铺。在长期的盈利和经营收益面前,社区商铺不失为投资地产的一个好选择。
  不过,从当前实体商铺的经营情况来看,买铺不是投资的结束,而仅仅是开始。投资商铺,投资的不仅仅是“商铺”本身,还必须考虑到地段、业态定位、产品规划合理好经营、统一运营管理有保障等因素。其中商铺的经营涉及品牌分布、动线规划等很多专业规划,一个良好的整体商业规划是商业中心运营成败的关键。很多社区商铺仍是以住宅的思维来运营商业,一个项目的招商和运营管理非常重要,后期的运营能力甚至比招商更为关键。这一点,从当前去化较为可观的项目中都能看出端倪。
柳州社区商业在售楼盘盘点
城区 社区商业项目 商业体量 商业产品面积段 均价
城中区 地王财富街 3600㎡ 20-70㎡ 5.8万/㎡
柳南区 铁投玫瑰园 3597.42㎡ 23-108㎡ 3万元/㎡
金绿洲·星光大道 16万㎡ 30-400㎡ 3万元/㎡
柳工·颐华城邻里中心 4万㎡ 30-200㎡ 9500元/㎡起
香颂诺丁山商业街 6万㎡ 55~105㎡ 总价45万起
中房柳铁新城生活广场 4万㎡ 40~800㎡ 2万元/㎡
金鹅小商品商贸城 5万㎡ 20~50㎡ 总价15万起
柳州海吉星海鲜综合楼商铺 1.06万㎡ 53.49㎡ 10万预约
鱼峰区 冠亚·御龙湾 —— 20-69㎡ 1.5万/㎡
天翼·九龙印象 1万㎡ 48-160㎡ 1.5万/㎡
河东区 盛天悦景台法式薰衣草风情街 2万㎡  30-289㎡ 单层:2.5万-3.3万元/㎡
双层:1.5万-1.8万元/㎡
恒大御府 2.2万㎡ 36-262㎡ 1.5~2.5万/㎡
联发·君悦壹号 1.2万㎡ 40-60㎡ 3万/㎡
华润万象润街 2.4万㎡ 30-70㎡ 2.5万元/㎡
碧桂园·十里江湾 4.2万㎡ 30-250㎡ 2.1万/㎡
东和园 8030㎡ 20-65㎡ 2.5万/㎡
荣和·天誉天街 5万㎡ 50-100㎡ 3万/㎡
恒江源 1.8万㎡ 33-197㎡ 3万/㎡
中辰·阳光里 2.2万㎡ 18-100㎡ 3万-4.9万元/㎡
兴佳·汇景天城 1.6万㎡ 20-600㎡ 预约中
兴佳·一品江山 4.5万㎡ 39-5000㎡ 25000元/㎡
柳北区 绿水·云间 1257.98㎡ 20-150㎡ 1-2.5万元/㎡
长业天江城智能街区 1.3万㎡ 30-1360㎡商铺 2.48-3.8万元/㎡
保利广场社区现铺 18万㎡ 30-200㎡ 20000元/㎡
保利广场 1.2-4.5万/㎡
通建中天城万尚街 2.7万㎡ 45-135㎡ 1.8~2.3万/㎡
柳东新区 冠亚·星天地 5万㎡ 36-210㎡ 折后8800元/㎡
广投龙象城 4.6万㎡ 38-100㎡ 75万元起
碧桂园·城市花园香榭丽商业街 2500㎡ 29-121㎡ 认筹5万抵10万
2018年1月~8月各片区写字楼销售统计
区域 套数
(套)
面积
(㎡)
总价
(万元)
均价
(元)
柳东新区 0 0 0 0
柳北区 13 1696 1370 8075
鱼峰区 0 0 0 0
河东区 52 4759 4868 10229
柳南区 1 52 36 6900
城中区 61 5521 5434 9841
柳江区 0 0 0 0
  随着房地产的崛起,住宅、商铺、写字楼逐渐成为房地产投资热门。相对住宅这类刚需产品,是多数人的选择,但对于投资而言,住宅的升值空间较小,周期性长。目前市场上好的写字楼升值空间在6-7%之间,相对商铺的风险更为稳健。柳州作为工业型城市,写字楼市场还在呈上升趋势。
  从2018年1-8月的预售证上看,柳州办公市场,仅6月份华润A座写字楼获批70353㎡办公面积,其他月份均为0。而2017年全年办公预售51225㎡。
2018年1月至8月,柳州各片区写字楼产品共成交127套,成交总面积12028㎡,成交总价11707万元,均价9733元/㎡

  2018年1-6月柳州办公市场供求量价均实现上涨,其中供应面积涨幅达到476%,供求比为1.39,呈现供大于求,库存进一步加大。柳州的写字楼市场存量较大,预售供应不多,写字楼价格涨价乏力,写字楼市场以价换量现象明显。
  从在售写字楼项目来看,写字楼分布不均,供应多位于河东区,柳州万达广场、乐和·柳州中心、华润大厦、九州国际、双福雅苑等均是热门项目,城中区的地王国际财富中心、柳北区的长业天江城也有为数不少的写字楼产品售出。
  从热售的写字楼来看,这些写字楼产品周边政商配套齐全、交通便捷,写字楼本身都拥有足够面积的停车场、快捷高效的电梯、方便好用的中央空调、宽阔舒适的办公空间等配套,但细化到写字楼定位的不同,实际使用上也有差异。
柳州在售写字楼项目一览
区域 项目
河东区 九州国际
华润大厦
乐和·柳州中心
双福雅苑
柳北区 长业天江城
城中区 地王国际财富中心
  柳州写字楼整体租金并不高,成熟商圈里的写字楼毛坯租金多在40-50元/㎡/月,装修租金多在60元/㎡/月左右,九州国际带装修的写字楼产品租金已达到60-70元/㎡/月,而同区域内的阳光100毛坯最低租金仅35元/㎡/月。租金与售价的不同造成了入驻企业类型也不相同,譬如九州国际、万达中心这类租金、售价较高的写字楼入驻企业多是金融机构、商会、房地产开发商等体量较大的实体,而五星商圈的时代商厦、财富大厦多是KTV、教育培训机构、美容美发等体量较小的实体。
柳州市重点写字楼调研情况
区域 项目
名称
项目
体量
租金
(每月元/㎡)
管理费 空调费 停车费 带装修/毛坯 客户
情况
入市
时间
出租率
河东商圈 万达中心 5.8万㎡ 毛坯50,装修60 6 按面积公摊,折算后约7-10元/㎡ 300 毛坯/装修 五建、商会、美容等 2014年底 45%
九州国际 8.4万㎡ 毛坯45-55,装修60-70 6.5 按流量计算,约9-12元/㎡ 360 毛坯/装修 金融机构、柳州银行、投资公司、房地产商 2014年中 50%
乐和大厦 10.7万㎡ 毛坯50,装修54 3.5 按面积公摊,折算后约7-10元/㎡ 350,暂免 毛坯/装修 多为中小企业、贸易公司、小额贷款公司 2014年底入市,中间因营运问题停滞,2016年中重启 20%
阳光100 13.6万/㎡ 35-60 6 按面积公摊,折算后约8-10元/㎡ 300-350 装修 惠普、索尼、联想、平安保险 2010年 70%
嘉逸财富大厦 4.08万/㎡ 40-55 5.8 按面积公摊,折算后约8-10元/㎡ 300 毛坯/装修 酒店、美容美体、时尚休闲、网吧 2014年5月 50%
友谊大厦 1.9万/㎡ 35 3.5 自装空调算电费 300 装修 保险服务、贸易公司 2010年,中期出现产权纠纷 50%
五星商圈 地王财富中心 20万/㎡ 50-60 7 按流量计费,约9-12元/㎡ 500 毛坯 商会、矿产公司、地产公司、投资公司 2014年中 40%
时代商厦 1.9万/㎡ 35-40 4 自装空调算电费 360 装修 银行、KTV、培训机构、美容美发 2010年前 60%
银泰城 2.2万/㎡ 40-50 4 自装空调算电费 500 毛坯/装修 金融服务公司、贸易公司、投资信贷公司 2013年底 75%
财富大厦 1.5万/㎡ 30-35 3.5 自装空调算电费 400 装修 教育、娱乐、美容 2010年前 80%
柳东新区 津汇国际 1.0万/㎡ 25 0 自装空调算电费 免费 毛坯 创新科技公司、机械自动化企业 2016年初 50%
文化艺术中心 3.04万/㎡ 20   中央空调 免费 毛坯     招商中
新城智埠 3.69万/㎡     中央空调 免费 毛坯     未招商
企业总部大楼 7.53万/㎡ 20-25   10元/㎡/月 免费 毛坯      
  整体来看,柳州办公市场整体规模较小,价格和租金水平都较低,发展还是起步阶段,或与小微企业居多的市场环境有关,很多小微企业甚至把办公地点设置在居民楼里,与高端写字楼的需求并不强。而大型企业都有自己的办公楼,对写字楼需求也不旺盛,但随着外地大企业的入驻,对城市繁华区域写字楼的需求会进一步提升。 随着接下来华润大厦等5A级写字楼交付,柳州写字楼将加速发展。
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