主持人：谢谢张总，在这次论坛准备之前，顾秘书长就给我提了一个问题，寻找能够发表它简介的一个房地产代表，我们把重心集中在上海房地产绿地集团董事长先生它的发言可以代表我们的初衷，我想大家对他精彩的发言有所体会。谢谢张总。最后一个发言的上海市房地产协会副会长。

   王会长：各位朋友大家好！这是一个很敏感也很难讲清楚的而且讲得不好， 有可能造成误导的问题，所以今天我在这里讲的内容独资代表我个人的观点，仅供与会的领导参与。下面我讲第一个问题，上海房地产市场发展的基本情况，上海房地产市场是在改革开放以后开始，1992年邓小平同志南巡之后开始发展，是1992年到1996年五年的扩张期，1996年达到顶风，1997年到1999是三年的萧条期，1999年过底。

　　第二轮发展是2000年复苏回升，2004年上海的所有的指标都达到了历史最高水平，完成开发投资，突破一千亿，施工面积突破9千万平方米，竣工和销售的面积都超过34000平方米，第二个问题我想讲一下宏观调控与市场调整。

　　2003年上海房地产市场确实存在着投资增速偏快，房价涨势偏快的问题，2003年上海房地产投资增幅超过20%，上海商品房平均价格增长2.8%，首次超过北京，成为全国最高的房价。

　　2004年初的时候，国家对钢铁、水泥、电解铝方面的投资规模设限宏观调控，上海在这项中央的同时还出台了限制企房转让，实行商品房教育合同网上北安登记的调控措施，去年的第二、第三季度应该说是平稳会调，处于一个调整阶段，但是第四季度出现反弹，全年的房地产开发投资，增幅超过30%，比上比年要高出4.1个百分点，是这个期间增速最快的一年，而且2004年的比较商品房销售均价涨幅虽然涨落了8个百分点，但是仍于15.8%的高位，而且2005年的第一季度上海商品房销售的均价同比上涨9.1%，全国最高。可以说2004年的并没有受到预期的影响，2005年3月份上海市政府出台主持加大调控的力度，体现了以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主的调控政策，5月份国务院七部委出台了调控措施，产生了政策的地价效应。

　　今年上海出台的主要调控措施有，第一是退出了2个一千万，两个一千万的概念是这样的，保证一千万平方米住房，和一千万普通商品房的土地供应，调整市场供应结构。上海市财税局对个人购房不满一年出售的实行征收费用，银行根据央行的规定取消住房几率，同期从20%到30%，再一个就是上海银行同业会规定，对通过购房的依然仍转让的不再启用，同时，市房地局，也出台规定，不再转移住房的登记。

　　最后一个是上海的四个部门根据七部委的规定，规定了商品房住房的标准，同时明确个人住房不满2年的，超过两年对外转让的，同时按3%征收契税。

　　在宏观调控的情况下可以说上海的方面市场进行加温，今年1到9月份房地产投资同比增长4.8%，增幅同比回落10个百分点，1到9月份商品房需要受竞价，与去年相比同比增长8.9%，但是实际上上海的房价已经回落，从现象上看6月份开始许多开发商在售房的时候采取了一些优惠的措施，比较说送汽费，送出管理费等等进行优惠同时进行注销。

　　从7月份开始，开发商开的楼盘都处于低价，都低于周边的房价。从房价指数来看，从6月份开始，上海的房价的指数开始下降，每月的环比是这样，6月份下降1.2%，然后是2.5%、下降1.2%，在6月份下降8.3%，比去年下降地，我在这里讲的两个一个就是说宏观调控是必要的，今年9月份我们协会对开发企业进行了问卷调查，北京的16%的企业认为宏观调控是负责地必要的，在我们座谈中，企业的老总普遍认为调控是必要的，如果去年第四季度开始调控，效果会更好。

　　第二观点是市场调整是必然的。在宏观调控以后上海的房地产市场由热转冷，投资的增幅回落，交易量减少，房价下降，这个是市场回匮理性的现象，所以说这是一个正常的现象也是一个必然的阶段。

　　第三，讲一下当前上海房地产市场存在的主要问题，宏观调控以后，上海房地产市场的供求关系发生扭转，由供不应求转变销售疲软，供大于求，根据2004年的预售，批准跟实际预售的比例来看是1：1.07，供小于求，那么今年1到9月份，供求比例是1：0.9，供大于求，由于今年宏观调控初始的力度比较集中，对消费者的心理预期产生了影响，市场观望的气氛浓厚，投资性的需求得到了抑制，部分的居民盲目地追求，同时对资助性的住房也受到了影响。

　　存在的一个问题是房地产市场的教育量明显下降，3月份市政后的调控之后，4、5两个月销售量猛降近6层，又去两个月交易量维持，8月份以后有所回升。预期今年商品房的交易量将与去年持平。商品交易量18750平方，今年比去年减少3层，而且商品房的控制量今年首次回升。9月底，全市的商品房供应量比年初要增长15%。

　　与此同时，二手房交易量也明显下降四、五月成交量下降三层，八、九月份又下降三层。由于交易量下降市场，房地产资金的来源主要体现在三个方面，从前几年契约的资金来看，回援的比重要在40%以上，今年4月份以来商品房回笼控台，加上年末税收的共存款计算，部分开发商感到压力很大。

　　第三由于市场平远，它对市场的影响已超过了方面市场的本身，建筑建材家庭设施家电等行业都受到影响。同时对税收，对社会也产生了影响。将影响GDP一个百分点。

　　第四个问题对上海房地产市场的未来走势分析，我们分析上海房地产市场短期有待观望，中长期依然看好，中常期依然看好的理由是上海宏观经济面基本相好，仍将保持较好的增速，14.8个平方米，需要改善，而且居民住房需要改造有2万多平方，再加上城市化的建成加快，境外和投资者的增长，住房的潜在需求仍然很大，以及2010年世博会在上海举办，都对房地产进行了支撑，上海房地产最迟在207年会回声并进行新一轮的发展。短期走势还不明朗，有待观望的理由是：

　　8月份开始商品房销售两有所回升，没有出现大的波动，11月份以后，二手房交易量没有下降，预计2006年交易量只降趋稳暨下半年有可能彻底回升，不会出现大起大落，这是大部分开发商都支持这个观点我个人也比较赞同这个观点。交易两的回升主要是了拉动，现在交易两下落，房价也在下如果再是这样，就不可不防，总之，交易量是决定市场走势的关键，当前上海房地产存在的主要的问题是交易量速减，保持市场的稳定，并逐步逐渐地回升。

　　那么，根据促进交易量的扩大和回升，这也需要考虑几个问题，接下来我讲最后一个问题，需要思考和远见的两个问题。

　　第一是如何鼓励资助性的住房消费。我们知道房地产市场的发展地域的差异性很大，对房地产市场的宏观调控应该是因地制宜，因时制宜。那么鼓励住房型消费这三个方面的问题，需要关注和研究。第一个是稳定市民的心理预期，前一阶段媒体圣传二手房来取消预售制度，小姐的心理预期受到了很大的影响，以为中央又有新的调控政策要出台了，再等一等，看一看，这增加了外望的气氛，所以希望地方政府能够有一个明确的说法稳定居民和开发企业的心理预期。

　　第二是是否考虑对资助型的购买商品房予以支持。比如，上海市政府对于中低收入的价格购房实行政策，同时是否在财力的允许下充分利用这些资源，鼓励居民正常的消费，这也是住房保障体系的一个应有的决策。商业银行对超过一定的年限老公房体现贷款的政策，这都有利于住房的消费，另外在贷款方面是不是要考虑在有所松动。

　　因为从今年上海的金融机构看增长缓慢，7月份以来，上海固然的房款局出现了增长总的银行的才宽和贷款的存贷扩大，就是说贷款有涨幅的这个显现，但是相反地在上海的资产银行贷款的余热增长不超过50%。

　　第三个是充分考虑防范资助性普通商品房交易的税飞，自重性的住房较比如说，卖出去的房子再买进新的住房这也是自主性的，确实自己唯一的住房，比如说家里有人要看毛病钱没有了，把房子卖掉去看病，还有因为工作调动，工作的变化还不起带困，原来买的房子要卖掉，像这些都应该说是自述性的住房交易，是否可以考虑不管是不是在2年的期限内都给予免征税，这是想讲地第一个问题。

　　第二个问题是如何对困难期间给予适当的扶持。首先开发企业自身来讲要正确地认识形势，调整经营策略，一是要把保证，对先进的流量要进行重复地测算，对新的制度要重视，第二要回笼资金，新开的楼盘，必须是地价平整，一些低价的新开楼盘，加强诚信品牌建设，未来得失长没有靠产品的聘制取胜。这是从企业自身来说。