2004年是罗湖口岸片区房地产市场集中释放，逐步兴起崛起年。　
　　　　　
　　2005年是罗湖口岸片区城市居住、投资回报的关键年。城市居住环境更替、改善，策动了片区内房地产市场突飞猛进发展，商品住宅物业销售价格大幅上升；高效投资回报率是本区域最闪耀的亮点，投资价值本年度日益卓著，受到深圳本土居民、港人、外籍人士一致认可和追捧。2006年随着可开发土地减少，片区内小户型住宅物业分布稀散，春风路、东门路、沿河路和文锦北路均有楼盘推出，各楼盘销售价格和销售现状各异，后期投资价值走势如何？本文就此作出简要分析。

　　 一、与其他片区比较看罗湖口岸片区小户型投资价值

　　1、投资价值市场比较法

　　为了比较罗湖口岸片区与华强北和福田口岸片区投资价值，我司特约了房地产资深人士和投资专家对三者进行系统评分，综合考虑各类影响因素和片区自身质素，并加以加权平均值，如图：

　　结论：1、罗湖口岸片区投资价值综合指数为9.32，超过了华强北和福田口岸片区，故罗湖口岸片区投资价值最理想。

　　2、各片区租售比比较

　　“租售比”=市场售价/市场租价，在市场机制作用下，租售比体现了投资价值，租售比值越小，投资价值越大，反之亦然。据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”比值约为100。而深圳市房地产市场租售比值多为200左右，市场热度和结构基本正常，而租售比值低于200，表示该片区租售活跃，据此罗湖口岸片区为热点片区，市场租售交易频繁，投资价值空间大。

　　结论：1、罗湖口岸片区租售比值为143.74，相比华强北片区和福田口岸片区投资空间更大，投资价值更大，故罗湖口岸片区投资价值仍有发展空间。

---

 

　　3、投资价值比较

　　综合投资价值综合指数和租售比，罗湖口岸片区投资价值最理想，超出了热点片区华强北片区和福田口岸片区。伴随罗湖口岸片区市场机制和结构日益完善，市场需求量释放，港深经济互动更加紧密，区域内楼盘投资价值日益突显，收益越发显著，特别是炙手可热的小户型。

　　二、口岸小户型住宅价格历年比较

2002-2005罗湖口岸片区小户型价格走势

　　根据众厦历年资料显示：2002至2005年期间，罗湖口岸片区小户型住宅平均价格一路高歌，频频在合理幅度内攀升，2003年比2002年增长了3.8%，2004年较2003年上升了5.6%，2005年比2004年增长了5.6%。2004年由于城市天地广场拉升了片区的整体均价，但是其他个盘也存在不同幅度增长。2005年小户型住宅均价因为双城世纪（毛坯均价10000元/平方米）、东方华都（毛坯均价9000元/平方米）和港岛银座（毛坯均价9500元/平方米）三个项目拉升了整体均价，从而使罗湖口岸片区小户型平均住宅价格突破了9000元/平方米大关。

　　近年来，罗湖口岸片区小户型住宅价格持续上涨，一方面得益于片区投资市场非常活跃，口岸通关环境的不断改善，CEPA、“9+2”、自由行和“一地两检” 等深港经济一体化政策的出台和实施，不仅吸引了港人北上创业和投资，同时也赢得了不少本土投资客的关注，旺盛的需求导致房价也是水涨船高。另一方面，福田口岸片区供应量的减少，也刺激了罗湖口岸片区楼价的发力。再者，片区旧城改造的完成，商业环境的改善，以及地铁的建设、运行一定程度上促动了房地产市场价格的上扬。

　　据众厦估计，预计2006年罗湖口岸小户型住宅价格将升至9648元/平米，涨幅达5.6%。

　　三、罗湖口岸小户型市场展望

---

 

　　预计2006年后罗湖口岸市场继续成为热点

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　*数据不含2006年市场存量

　　　　　　　　　　　*平均吸纳量见众厦《2004-2005上半年罗湖口岸片区房地产市场分析报告》

　　——罗湖口岸片区2006年拟/在售楼盘总建筑面积27.9万，若按罗湖口岸片区平均吸纳量25万/年，假设年吸纳量不变，预计销售时期为1年；

　　——福田口岸片区2006年拟/在售楼盘总建筑面积55.5万，若按福田口岸片区平均吸纳量20万/年，假设年吸纳量不变，预计销售时期为2.5年；

　　——罗湖口岸片区年平均吸纳量大于福田口岸片区，且预计销售时期短，随着2006年罗湖口岸片区人流、物流和资金流的激增，各项有利政策进一步作用，以及具备外销市场的先天条件，预计2006年后罗湖口岸市场继续火爆，续写口岸传奇。

　　2006年，伴随CEPA、“9+2”、自由行和“一地两检”政策深度落实和作用，罗湖口岸片区外销比例逐步增大，成为了深圳最大的港人生活圈，从而带动类区域内租售交易空前热烈，市场投资价值越发明显，租售比值低于其他片区。2005年位于罗湖春风路的阳光新干线，凭借山景资源优势，双口岸出入方便，一解筹即受到了大量投资者看好，目标直击较高的投资价值，繁荣的租赁市场；位于深圳市艺术广场的美园，依托居住环境好，后期同类产品稀缺，高效快速的回报率，同样受到投资者和港人青睐。