推荐理由：

大投入气势磅礴

联合代理开启营销新时代

一、项目简介

项目基本资料表

项目地址 汉阳区滨江大道一号

物业形态 高层、超高层

总建面积 165万平方米

容积率 1.02

开发商 香港世茂集团

营销代理 中原地产、太平洋,RE MAX,L.J.HOOKER

周边环境 目前整体开发处于初级阶段，周边基础设施匮乏竞争楼盘 武汉高端楼盘

二、营销解析

1、营销手法白描

■ 大投入气势磅礴

        自从鹦鹉洲地王的出现，锦绣长江这个项目就成为人们关注的焦点，不论是从规模上还是从高度和档次上，它都是在武汉高端住宅市场上是无仅有的，另外，在项目的推广上也大气十足。自4月12日起，“设计武汉新区，畅想滨江生活”主题系列活动启动仪式、长江举行“城市品牌推广大学生路演活动” 、“百名儿童画长江”绘画比赛活动、全球销售联盟签约仪式暨项目推介会、北京交响乐团世茂锦绣长江专场音乐会等大型推广活动相继举行。这些推广活动的举行，为项目的销售奠定了坚实的基础，自开盘以来，项目销售顺水顺风，一路畅销。

■ 联合代理开启营销新时代

        7月8日下午，在香格里拉大饭店，全球五大地产代理公司之一的澳洲L.J.HOOKER、全美最大的房地产经纪公司RE/MAX、台湾太平洋、香港中原等多家房地产代理巨头，分别与世茂房地产代表签署了全球销售代理协议。由此，武汉滨江“地王”——世茂锦绣长江项目的全球营销体系正式建立，这也标志着世茂锦绣长江成为武汉首个面对全球销售的高端项目。之后，锦绣长江在纽约、洛杉矶、旧金山、悉尼、墨尔本、新加坡、台湾等的全球推广活动陆续展开。这些活动的成功举行为锦绣长江项目吸引了不少国外客户。据悉，有超过10％的客户是外籍客户，这在国家严厉“限外”政策调控下是非常难得的。全球销售活动的举行，打破了武汉高端产品自己消化的定律，也开启了武汉高端住宅市场联合代理的新的营销模式。

■ 小批量推案

        虽然锦绣长江项目总建筑面积165万平方米，规模可谓宏大。但是在项目推案上却显得不那么大气。2006年该项目推出了一期产品，5栋高层和超高层，总建筑面积160665平方米。但是，一期产品却分别于10月和12月分两次推出，与今年的不少项目的推案方式如出一则。

项目推案情况表

推案名称 推案日期 推案套数 成交均价

一期毛坯 2006.10.28 546 7762.45

一期精装修 2006.12.10 502 11000

2、推广策略

■ 注重前期蓄水

        该案在推广上十分注重前期蓄水。项目从4月份开始就不断举行各种推广活动，耗资1亿元打造的豪华会所也于9月8日对外公开，另外江一期园林、样板房也全面落成，接受客户的参观。但是，只有缴纳2万元定金的VIP客户才可以参观会所和样板房，这一条件，对甄别有效客户起到了一定的作用。

■ 巨大广告投入量

        锦绣长江项目一直比较注重广告宣传。在取得该地块不到5个小时，香港世茂集团董事长许荣茂就接受了21世纪经济报道记者的采访；接下来，一举拿下了长江二桥、江汉二桥等几块大型户外广告；从四月份开始，便不断投入大篇幅报纸广告，据统计，截至年底，该项目投入广告80个版次。从投入量上可以看出，2季度投入最频繁，达到36个版次，3、4季度比较平稳，都为22个版次。虽然比2季度又所下降，但是投入量依然比较大。

项目各阶段广告媒体投放明细

时间 主要媒体 广告版次

2006年2季度 楚天都市报、武汉晨报、武汉晚报、楚天金报、长江日报 36

2006年3季度 楚天都市报、武汉晨报、武汉晚报、楚天金报、长江日报 22

2006年4季度 楚天都市报、武汉晨报、武汉晚报、楚天金报、长江日报 22

合计 楚天都市报、武汉晨报、武汉晚报、楚天金报、长江日报 80

■ 广告软硬结合，形势因时因物而异

        锦绣长江项目广告推广采用硬广和软文相结合的方式。一硬广的视觉冲击效果了给读者留下深刻的印象，以软文的形式来加深对项目的了解。在不同时期和不同产品，广告的表现形式也不一样，在项目初期和蓄水期，主要是采用形象广告，推广项目的形象和品质，在项目销售期，主要表象项目细节。在表现精装修产品是，主要是表现其华贵和高档的选材。

蓄水期

销售期

精装修销售期

■ 精美的现场包装

3、效果点评

■ 量化分析－项目遭追捧，开盘热销

        在通过各种手段的强势推广下，锦绣长江项目受到广泛的关注，因此项目销售情况也相当的不错。11月11日，世茂锦绣长江一期载誉公开，首批推出单位开盘销售火爆。12月10日，稀缺精装尊邸奢华亮相，开盘当日便成交过亿元。短短两个月，项目销售额累计已达5亿人民币，创造武汉豪宅新的销售奇迹。

        锦绣长江各阶段推案销售去化明细表

楼盘名称 推案日期 推案套数 开盘当日销售率

一期毛坯 2006年10月28日 546 8％

一期精装 2006年9月29日 502 4％

■ 深度分析－不落窠臼，推广成功

        锦绣长江从一开始就注定是步平凡的。地王的称号给它戴上了一个神圣的光环，世茂集团倾力打“OSCAR滨江生活”让它命名至实归，一系列的推广活动让它声名大噪，加上全球发售更是让它“墙内墙外”都花香四溢。另外，精装修产品也从此拉开了武汉精装修豪宅的序幕。

三、案例借鉴

■ 巨资打造豪华会所提升项目形象

        锦绣长江的会所不论是在体量上还是在装修的豪华程度上，在武汉都是绝无仅有的。它不但有机地成为项目的一个重要的组成部分，也在一定程度上提高了项目的形象。另外，在大家纷纷注重生活品质的时候，会所渐渐成为一种身份和地位的象征，锦绣长江的豪华会所也给了购房者一种向往和冲动。

■ 全球发售，内外皆香