胡马嘶风，汉旗翻雪，彤云又吐，一竿残照。项目营销花招百样，若欲一招致胜，还得搬出武林绝学"降龙十八掌"。

　　八百里分麾下炙，五十弦翻塞外声。地产江湖，风云不歇，每年新开发项目，数以百计，要想在地产江湖立足或扬名立万，有着让人满意的销售战绩，必须具备独门绝技。这个绝技，自创也好，家传也罢，非绝不可，否则有生命之虞。江湖必杀绝技，首推郭靖的降龙十八掌，威震天下，自保不在话下，甚而可攻退外夷，受众人敬仰。

　　第-招：见龙在田
　　注解：出自坤卦，辞曰："见龙在田，大贞"就是说看见龙在田中会有好事发生。这一招掌力霸道异常，为降龙十八掌最强的一招，取名见龙在田，既是说一掌打去，敌人完蛋大吉。

　　典型案例：只需一招，便让所有消费者肯为之买单，是所有房地产开发企业都梦想达到的境界。这就是品质，品质是项目的基石。目前达到此种境界的，除深圳万科的四季花园系列、浙江绿城的桂花城系列外，还有本土长房集团的长房系列。这个招式，需具备极其深厚的基本功，十年八载不见得可以练就。但这些系列项目一经推出，消费者无不蜂拥齐上，购之而后快。

　　第二招：飞龙在天
　　注解：降龙十八掌中的一招，同样源于周易。辞曰："飞龙在天，利见大人"，飞龙即翱翔在天空的龙，飞龙在天，看尽世事，所以能发现大人(有道德的人)。这一招由上势下，借惯性伤人，正如飞龙借有德者而扬名，威力奇大。

　　典型案例：由上势下，借强势力量的惯性达到营销的目的，常见案例为项目寻找明星代言人或请明星前来造势，请的人越有名气，该项目的知名度也就越高。最有名的案例是深圳某商业项目，成功地请到时任美国总统的克林顿前往演讲，销售率随着知名度同比大增。在长沙，"与***成邻"同样是一句非常吸引消费者的口号，同升湖山庄、亚华·香舍花都、长沙奥林匹克花园都非常成功地运用了这一招式。

　　第三招：鸿渐于陆
　　注解：出于渐卦，渐指妇女，辞曰："鸿渐于陆，其羽可用为仪"。大雁降到平地上，他的羽毛可以被妇女用束装饰。此招之用，在一个巧字，藏巧于拙，用羽为仪。

　　典型案例：一个巧字，用意颇深。天时地利人和，都需要掐在一个巧字上，只要这三项具备，项目营销轻松快捷。这两年，别墅项目用地停批，"90/70"比例限定，让花园洋房大行其道。美林水郡、托斯卡纳、比华利山、藏珑·湖上国际社区等项目，凭借政策东风与地理优势，成功地在国内房地产市场一派低迷的氛围下打了个漂亮仗。

　　第四招：龙跃在渊
　　注解：降龙十八掌中的一招，同样源于周易"龙跃于渊"。

　　典型案例：酒香还怕巷子深，不主动在各种活动和各类报刊、杂志上露脸，再好的项目，消费者也不知道呀。2006年，格蓝康都与他城同年面市，格蓝康都在前，他城在后，同样的复式小户型，格蓝康都在户型上更胜一筹，但市场上他城的声音远多于格蓝康都。

　　第五招：羝羊触蕃
　　注解：出自大壮卦，辞曰："羝羊触藩，赢其角"。两只羊角力，赢的用的是它的角。这招用途是说要用有力点来伤敌。但"羝羊触藩，不能退，不能邃。"运用不当相信会反受其害。

　　典型案例：项目的最佳卖点在哪里，相信每个项目在操作之前，公司都会预先考虑进去，然而这个卖点是否对项目营销有利，就需要仔细斟酌。可能让项目大销，也可能让项目胎死腹中。几年前，国中星城定位是将商业、旅游、酒店、办公、休闲、娱乐、餐饮、社交、文化交流集于一体，试图创造了全新的国际商业形态，打造出长沙未来城市文化生活之心。这在体育新城同时间段开发的项目而言，是有差异的，这种差异可能造成项目大卖。然而时光流逝，国中星城犹如地产乌托邦般矗立于体育新城，让人黯然神伤。与之相反的是BOBO天下城，在南边一众住宅中，独它是商业项目，而它也由此成为热销的典型代表。

　　第六招：潜龙勿用
　　注解：源于坤卦，辞曰："潜龙勿用"，龙潜于渊，其志难测，所以不可用。此招劲收于内凝而不发，但若有敢试其锋芒者，必受其殃。

　　典型案例：将项目的各项功夫做到位，消费者不来即可，一来便将其俘虏。此招类同第一招，均属一招致命式。托斯卡纳、珠江花城都是现房销售，对外销售时，社区内景观已做好，房屋质量摆在眼前，消费者前来看房，不满意都难。在期房销售大行其道的今天，全现房销售是需要付出一定勇气的，因为它与资金实力直接挂钩。

    第七招：利涉大川

　注解：源于同仁卦，同人既是同志，辞曰："同人于野，亨，利涉大川，利君子贞"有好朋友聚集起来，畅通无阻，所以去危险的地方也变得安全了。此招表面平平无期，实质上力聚于掌，正如好友的聚集，难凝而易散。如中此招，必定全身筋脉尽碎，死的苦不堪言!

　典型案例：难凝易散，项目营销之初，意向客户非常重要，接受一个公司的会刊而成为会员，意味着接受了该公司的企业文化和项目定位。这股风潮应是从阳光一百、西街花园等外来项目伊始，这些会员吸引进来并不很容易，但是进来后就很可能死心踏地地爱上这个项目。会员们通常购买了一期，还会介绍其同事朋友购买二期、三期项目。这也导致这几年来，各房地产开发企业热衷于为项目成立会刊以及招收会员，并且成立专门的会所。如4月21日托斯卡纳即正式启动了其私人俱乐部。

　第八招：神龙摆尾

　注解：本名履虎尾，出入履卦，履既踏，辞曰："眇能视，跛能履，履护尾，咀人"。意思是说人瞎了一只眼睛还能看见东西，瘸了一条腿还能走路，但是如果不小心踩了老虎尾巴，就会被它吃掉。这招专攻背后之人，劲道奇猛，实为降龙十八掌的救命绝招。

　典型案例：行走江湖，必须讲究攻防之道。天有不测风云，一个项目在开发前一定要对各种隐患做好预防措施，这些预防措施便是救命绝招，这也是很多知名地产公司的研究课题。比如土地增值税再次开征，有准备的知名品牌地产公司早在预算中为它留有一席之地，即使政策突然，也不能伤他半分。

　 第九招：密云不雨

　注解：出自乾卦，辞曰："密云不雨，时或有风"。雨云很多了但不下雨，那是由于在等待着刮风。此招不在于密云不雨，密云不雨只是力量的积累，而真正的杀手却在时或有风上，风声(时机)一起，敌人便在劫难逃了。

　典型案例：如同诸葛亮草船借箭般，万事俱备只欠东风。一个项目的前期策划做足了功夫，招商营销自不在话下。橙子498从拿地到清盘，费时三年，前期策划工作做足了两年多，销售只用了三个月，全盘告罄。长沙奥林匹克花园，活动、广告齐发，每每开盘，即告清盘。

　第十招：突如其来

　注解：功如其名，去势奇快，攻其不备，最易出奇制胜。在对手未反应之前，便给予敌人致使一击。

　典型案例：时机永远是最重要的，在房地产项目日趋同质化的今天，想要项目销售得好，必须具备独特的卖点，且此卖点要先发制人。珠江花城以全现房销售且精装修为卖点，在长沙市里引起强烈反响；现代城·科学家园，是长沙市第一座复合型数位光纤的小区，其开发商与服务商签订合约，两年内不许与其他任何长沙房地产项目签约，以防患于未然。

　第十一招：双龙取水

　注解：攻势一分为二，看似平常一招，功力与身法倍增二倍有余，有点类似于周伯通自创的双手互搏，但与其比较有过之无不及。

　典型案例：托斯卡纳与美洲故事隶属一个公司一个老板，但两个项目分别由两班不同人马经营。同为别墅，且一路之隔，两个项目间的你死我活，也只有老板得利了。长房集团旗下的项目同是，长房·西郡与长房·龙柏湾，相隔不远，一为住宅一为商铺，同样分由两班人马经营，产品形态的互补，只会让项目更具可卖性。

　第十二招：鱼跃于渊

　 注解：平凡的一跃，犹如龙腾九霄，有着强大的爆发力。

　典型案例：湖南美林是本土房地产企业，美林景园是他的第一个地产项目，美林景园在长沙首推社区体育运动，凭借其过硬的产品品质和较高的性价比，它犹如一匹黑马，在长沙销售一度处于领先地位，人们也由此常常将它与北京美林地产打造的美林水郡相混淆。

    第十三招：震惊百里

　注解：出于震卦，震就是雷，辞曰："震惊百里，不丧匕鬯(鬯：一种酒)"本来是说一个人虽然被吓了一跳但连酒也没撒掉，但光从名字来理解的话就是说雷电莫大的威力了。这一招声势浩大，震惊百里。

　典型案例：此招主要体现在项目案名上，前几年，国际二字是最受开发商喜爱的，似乎非此二字不能足以体现其非一般的地位。锦湘·国际新城、阳光100国际新城、世嘉·国际华城、佳天·国际新城，除此之外还有御景龙城、BOBO天下城、天健·芙蓉盛世等等，光听案名就气势十足。现在，更高招的又出来了，如藏珑·湖上国际社区的"6亿，使命造月湖"，如标志·长沙商务中心"融城的中心长沙的客厅"，如托斯卡纳的"习惯被抑望"，听听，简直是吓得人一滚。

　 第十四招：损则有孚

　 注解：出自损卦，损就是不利的方面，和益卦相反。辞曰："损，有孚"，孚就是信用，辞曰："自上至下谓之损"。本句是说虽然守了信用但却没办成好事。此招出招和飞龙在天相似，自上而下，然损却接益，辞曰："自下至上谓之益"，变招犹如异军突起，让人防不胜防。

　典型案例：美林水郡进入星城时，以社区水景为其主卖点，但美林水郡的人工水池显然并不对长沙人的胃口，此后开展的营销手段如联合周边开发商一起在湖南经视举办"MBA大讲堂"，将集团公司投拍的"七剑"首发式拿到长沙等等，奏效甚微。2006年，国家停止审批别墅规划用地，身为花园洋房的美林水郡马上转危为安，并同期推出"诸葛亮也失算"的广告语，以示意曾经犹豫着放弃了美林水郡的客户：人算不如天算。

　第十五招：时乘六龙

　注解：出自乾卦，辞曰："时乘六龙以御天"。自古传说五岳为中华灵气之所在，每岳各有神龙镇守，加以姬黄帝(就是轩辕黄帝)之应龙，是为六龙。六龙齐出，王道浩然，其势之大，盖地铺天，为降龙十八掌最有王道正气的一招。

　典型案例：前两年，长房集团、新金鸿置业旗下项目全城开花，众多项目齐齐上市，甚至在房交会上，庞大的层位群也让消费者为之侧目。麓南是，浙商是，岳麓区是，今年的开福区亦是。合纵连横，中国人玩了几千年，仍然没有玩厌，因为，团结就是力量可不是玩笑话，谁结盟了谁便胜利在握。

　第十六招：龙战于野

　注解：取意于周易中的坤卦，坤者为地，辞曰："龙战于野，其血玄黄"，野在这里作为平地讲，玄指黑色，其血玄黄是说血改变了应有的颜色。按古代的思想，龙上在于天，中潜于渊，下见于田。"龙战于野，其道穷也"指的就是龙处在了不该处于的位置，他的力量同时也被激发了出来，出这招一般在于危难之时的奋力一搏，正因为没有退路，所以此招才无所不辟!

　典型案例：南城，芙蓉南路省电大路段，新建住宅林立，商业奇缺，BOBO天下城如同天将奇兵，以99.9米的南城第一高度屹立于此。由于周边都属于新开发项目，人气并不足，商业项目在前期招商的难度为之增加。况且由于体育新城中"国中星城"的前车之鉴，BOBO天下城的营销压力可想而知。而BOBO天下城，却凭借首创蒙太奇式写字楼和游戏营销，以及与周边项目的差异化竞争，在长株潭融城的利好因素下，将不利因素全盘扫清。

　第十七招：履霜冰至

　 注解：出自坤卦，辞曰："履霜，坚冰至"，踩到了霜，就应该想到大冰雪要来了。这招招如其名，初时似柔弱无力，但如敌人胆敢进招，就如暴雪突降，后劲无穷。

　典型案例：碧桂园潜伏长沙，初时不动声色，不见任何宣传。 2006年国庆开盘时，现房销售，数百栋别墅齐刷刷扎根于腾飞岛上，让前往看房的消费者大惊失色。

　 第十八招：亢龙有悔

　注解：降龙十八掌中最常使用的一招，取意于周易中的乾卦，乾代表天，辞曰："亢龙，有悔"，是说亢龙(飞向尽头的龙)虽然当世无敌，但力终有尽时，力尽则悔，悔不可及。

　典型案例：很多项目在后期销售或者尾盘销售时，总是力有不逮。新上市项目层出不穷，市场热点瞬息万变，很多项目首期创下的好名声好口碑不一定后期都能如愿地延续下去。不是每个项目都有西街花园的好运气，二期凭借万科的名声，差点销声匿迹的它又火了起来。不同时期，推出不同的营销热点，是项目尤其是大项目所必须做到的。如顺天·黄金海岸，最近推出了"内湖征名"的营销手法，动点脑筋的事，最受长沙人欢迎，营销效果轰动全城。