2008年1月18日,阳光100置业集团总裁易小迪与全球十强的美国卡尔森全球酒店集团(亚太区)总裁兼执行董事Martin Rinck,在北京签订建立战略合作伙伴关系协议,双方合作的第一个项目是卡尔森旗下五星级酒店品牌Radisson丽笙进入柳州阳光100城市广场。
2011年8月25日,易小迪再次来到柳州,为柳州丽笙酒店运营揭幕。短短两年间,易小迪对地产发展的思考却有了极大改变,现在的他越来越看中柳州等三四线城市的地产布局,未来还计划加大商业地产投入以谋求转型突围房地产调控困局。
现状:
柳州房地产开发稳健
柳州虽然是三线城市,但仅是综合体项目去年阳光100在柳销售已超过10亿元。从数据来看,柳州是房地产调控政策密集出台之后,阳光100集团销售较为不错的城市。
记者(记者以下简称记):阳光100布局柳州取得不错的销售成绩,有什么秘诀吗?
易小迪(以下简称易):布局柳州离不开天时、地利、人和。从天时上说,随着国家房地产调控加剧,10年前启动的第一波开发潮已接近尾声,第二波以二三线城市开发为主的城市化浪潮正在进行。先行一步的阳光100,正可享受到此前布局二三线城市提升品牌认知度带来的发展机遇。
阳光100在柳销售取得好成绩也离不开地利因素。房地产销售需要有一批有购买力的消费者,柳州的柳工、上汽通用五菱等企业十分有竞争力,带动了相关的上下游产业的发展,这对缓解就业、拉动消费等都有帮助。
当然,柳州是个包容性很强的城市,政府对市场干预不多,人和,才能确保企业的充分市场竞争,优胜劣汰。
记:最近的一年多来,房地产调控政策不断加码,“限购”、“限贷”等调控利剑频出,你认为调控给中国楼市带来了什么影响?三线城市柳州楼市会受到怎样的影响?
易:对于房地产企业来讲,基本大环境并没有发生改变。目前房地产调控政策对一线城市影响很大,未来一段时期房价可能会出现滞涨。房地产调控政策正对二三线城市形成影响。但从根本来看,二三线城市在高速发展时期,最好更多地运用市场手段来调控,用土地、供求关系来调控,而不是用行政手段。
不过,仅就柳州而言,我认为柳州房地产开发走得较为稳健,自住购房者较多,极少炒房的投机者,“限购”政策对柳州的影响也许会比提高贷款首付等金融政策的影响更小一些。至于柳州房价问题,我认为目前波动不大,从稳定性来看,会有一个有序增长的空间,不会出现一线城市波动式的起落。
未来:
将增加商业地产开发比重
阳光100在柳州开发的项目已有三个,最早开发的经典时代到阳光100城市广场,再到准备开发的窑埠古镇,商业地产开发比例不断提升。由此也折射出阳光100在未来将加大商业地产的投入的开发策略。
记:据说阳光100有意向将住宅和商业项目的比例由7∶3变更为5∶5,你是如何看待加大商业地产投入趋势?房地产商在这股趋势中又将担当怎样的角色?
易:阳光100一直主攻的是二三线城市,城市开发需要大量商业配套,因而纯住宅需求没有一线城市强烈,但商业地产和非住宅地产在二三线城市带来的回报率更高,市场需求大。然而商业地产的回报周期比较长。不过,对于一个好的城市综合体地产开发商而言,集金融、商务、商业为一体的若干大型商业项目投入使用后,将会成为城市起飞的“引擎”,未来带动产业转型与消费升级。因而对于房地产开发企业来说,加重商业地产开发比重面临的最大挑战,是需要站在城市化发展的高度,立足明天规划城市。
记:正在规划中的“窑埠古镇”是阳光100在柳州新打造的一个高端复合型商业项目,随着风情港、金沙角、双鱼汇等商业项目明年将会陆续在柳投放市场,一场商业地产大战不可避免,你是否担心柳州商业地产集中放量而产生的商业地产泡沫?
易:商业地产不能依靠土地升值,需要涉足高度竞争的领域。柳州离国际化城市地位还有很大的距离,能够提供国际会议服务的酒店等场所几乎没有,但这种局面将随着阳光100城市广场等城市综合体项目投入使用,得以缓解。比如落户阳光100城市广场的柳州丽笙酒店,就是按照国际五星级酒店的软硬件开发建设,能够为柳州消费者提供更高端的服务,提升了城市的服务档次。
增加高端商业项目对于一座发展中的城市来说,目前太少了。我认为目前柳州房地产企业需要做的工作是要细分市场,避免重复。
按照目前阳光100开发城市综合体的模式,我们在三线城市的开发经验是要做新的城市中心,要用超前眼光做,不能搬一个落后的东西过来,低估大家需求。规划中的“窑埠古镇”项目,其中规定“有60%的商业地产在10年内不许销售,由竞得人统一经营和管理”,这预示着未来阳光100在柳将更多承担着商业运营者的角色,在设计规划时我们就要面向满足城市功能升级需求,去打造承载柳州历史文化与未来的复合型高端商业项目。记者黎静/文