（柳房网讯）最近小编的朋友有意向买房，作为刚需族的她，首选了三房户型，一是预算有限；二是三房刚好能满足未来家庭成长性的最低需求。类似她这样的需求，正好也是绝多大数刚需购房者的关注点，只不过目的不一样。

然而，她看遍柳州市面上的三房户型，却发现三房面积段有70-90㎡、100-120㎡，甚至还有130-140㎡的大三房户型，这开始让她犯难了：不同面积的三房到底有何不同？究竟选哪一种面积段更合适？

同为三房，为何面积跨度这么大？

确实，任何一个楼盘的户型面积都不可能完全一致，即便同样是三房产品，也会有N种面积段供购房者选择。而户型面积的最终确定，受多方面因素影响，对于不同的人来说，户型的选择也会有所差异。

①契税方面：90㎡及以下契税最少

按照目前柳州执行的契税征收税率来看，个人购买90㎡及以下小户型，首套和二套住房契税均按1%征收，如100万的房价，契税为100万×1%=1万元。

90㎡以上户型面积首套住房契税按1.5%；二套按2%征收，以此计算90㎡以上的中大户型要比90㎡及以下小户型多征收5000-10000元不等。别小看这点差别，这往往会决定一个家庭最后的购买决策。

柳州目前执行的契税征收税率

②客群定位：满足刚需/刚改/改善置业需求

在柳州这个偏刚需的市场来说，三房产品往往是大多数购房者的首选。据柳房网数据显示，建面约90-140㎡面积段是去年成交主力，其中90-120㎡的面积段户型的成交保持平稳或上扬的趋势，这类户型设计大多以三房为主，只是不同面积段的三房会对应不同需求的置业人群。

刚需买房的痛点无非就是低总价买三房。为了满足这类置业人群，市场上出现了80-90㎡紧凑三房、90-110㎡经济型三房，有的项目将空间运用更为极致，三房面积做到了80㎡以下。比如鱼峰区的永意·山语城就有78㎡的小三房，还是两厅两卫布局。

而刚改、纯改善置业人群，则会考虑到“买80平小三房的话，以后还要置换”，所以为避免换房麻烦，大家会偏向于选择110-120㎡舒适三房，或是120㎡以上的享受型三房，面积越大，意味着房子的各个功能空间都会相应变得更宽敞，住起来也会更舒适。

③多层/高层住宅，公摊面积不同

开发商规划小区的楼层数，即多层或是高层住宅，都会影响到户型面积设计以及公摊系数。

比如市面上90㎡及以内基本是高层户型中能设计出的最小三套户型，多为两梯四户、两梯五户布局，公摊系数大约在25%-35%；多层洋房则不同，洋房是一梯一户或一梯两户，公摊面积较于高层少，使用率可以达到87%左右。所以，改善洋房的面积多为120㎡起步，甚至140㎡。

买房是买建筑面积，即建筑面积=套内面积+公摊面积，在套内面积一定的情况下，如果公摊面积高，该户型的建筑面积自然也大，相应的各个功能区的面积也会变大。这也是为什么有的楼盘三房是89㎡，有的却是95㎡。