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置业指南:二手房要签约了请你谈好这些东西
柳州房产网 时间:2019/7/12 11:40:21 查看评论 [发表评论]

在一二线城市买二手房已经成为主流,但是二手房的购买难度比一手难太多了,对于第一次购买二手房的朋友来说,如果不懂得其中的门道,一个不小心就有可能将一生积蓄将付诸东流,所以我总结了很多老中介的经验,我以深圳的购房流程来写出这篇文章,希望对你有帮助

一、确认好房子情况

确认产权是否清晰,产权人有几个人(看房本原件或复印件和结婚证原件)

1、房本上产权人有几个人就几个人到场签字,不能到场需要人代理的代理人要出示公证委托书

2、房本上产权人只有一个人但是产权人已结婚的,出售要签署配偶同意出售证明

房子是否有出租,买卖不破租赁

1、购买在出租的房子还要确认租期和租金

2、租客还要签放弃优先购买权协议

学位有没有占用,特别是孩子快要上学的

1、若学位被占用了,用到几年级了(若是短期内用不上学位,这个点是学区房的砍价神器)

2、学位锁定几年,什么时候可以用(算好孩子什么时候会上学)

3、业主户口什么时候迁出(如果要用学位,原业主户口尽快迁出你的户口也要尽快迁进去否则会影响你孩子的上学)

二、谈好房子价格

首先购房者要清楚,在买二手房除了房子本身的房款外还会产生的费用有税费、中介费、赎楼费用(还在抵押的房子会有)这三个费用是占比较大的,还有一些费用我就不细说了,税费的问题前面文章写有

中介费给几个点合适

我个人建议首先得找个好点的中介,特别是能站在你角度去考虑的。中介费给1.5-1.8比较合适,不高不低,甚至如果你觉得这个中介比较靠谱的你可以私下给他点好处,你会发现可能你后续流程更顺畅且砍下来的房价都不止中介费了,前提是你找对中介

赎楼费用可能会产生多少(以深圳的赎楼为例子)

首先确认房子的总欠款是多少,首期款是否够,如果房子欠款太多,监管的首期款不够还赎楼款的,赎楼费用可能会比较高,赎楼产生的费用会从银行放款到担保公司那天开始算利息和担保费,前面的流程我就不细说了

剩下的流程和需要的时间:银行放款担保公司赎楼(担保公司查到账后1-2个工作日)取回房本和注销抵押资料(中国银行为5-7个工作日;中国农业银行为1-2工作日;中国工商银行为5 个工作日;中国建设银行为1 个工作日;中国招商银行为5-7个工作日;其他银行时间较长)注销抵押过户递件(5个工作日)缴税取新房本抵押登记银行放首期款(1个工作日)银行放尾款(这个由银行的额度决定额度紧张,时间会延长)

费用:欠款X2.3%一个月产生的费用,加公证费1000元,假设欠了100万,首期款足够还这100万则需要花的时间7个工作日-15个工作日,如果首期款不足够还则需要等放尾款,尾款的时间就不确定了,所以要做好心里准备

怎么谈价格

1、看房的时候请你认真一点,多找点房子存在的问题(谈价格的时候可以适当提出一些来谈,不要太过分,否则业主会觉得你不是诚心买)

2、表现出房子的优点对你来说的意义不大(例如房子朝南,你就说你对朝向没有什么特别要求)

3、找中介要该小区的近期的成交数据和了解清楚业主的卖房动机着不着急卖(找对中介,给够佣金,你真的能省很多钱)

4、结合你要可能会付出了税费、中介费、赎楼费、评估费估算你的购房总成本,前期需要多少钱和要贷款多少钱,想税少网签就要低贷款就少首期款就要多,所以看看你能承受的范围,用这个做底线去谈

三、谈好首付款周期和资金监管时间、过户时间、交房时间

1、大概多久首期款能到位,就谈多久

2、资金监管时间和贷款申请都是同时进行的(所以买之前一定一定要查好征信,和自己的购房资格,以免违约)

3、过户时间约定在一个时间之前(所有口头约定无效,一切以书面为准)


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责任编辑:蓝婷
新闻来源:快资讯
关键字 置业 

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