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弘阳地产大范围激进扩储 或弃利润为千亿规模“让路”?
柳州房产网 时间:2019/8/16 9:23:56 查看评论 [发表评论]

今年以来,弘阳地产集团有限公司(HK:01996,简称“弘阳地产”)成为了各地土拍市场的“常客”。

8月12日,弘阳地产再度出手,一天之内在江苏南通、浙江乌镇斩获两个项目。其中,江苏南通地块更是以54.79%的高溢价率成交。

在房地产市场下行趋势中,弘阳地产在土地市场上表现出的积极性,让业内颇为疑惑。

而在弘阳地产执行总裁张良看来,这可能是其最后“弯道超车”的机会。与很多老牌房企一样,弘阳地产有着2020年跻身千亿的目标,然而,并不算“殷实”的家底,却注定了其势必要在其他方面做出一定“牺牲”。

激进拿地,储备千亿之战

8月12日,长三角两座相距百余公里的城市,相继传来了弘阳地产拿地的消息。

当天上午,弘阳地产通过经过17轮竞价,以溢价率22.87%、总价2.74亿元拿下乌镇龙翔集镇地块;仅过了一个中午,弘阳地产又以联合体(联合体包括:弘阳集团南通房地产有限公司与启东市建都房地产开发有限公司)的身份,经过234轮竞价、溢价率54.79%、总价2.89亿元拿下江苏南通地块。

对于弘阳地产来说,这一幕并不陌生。今年5月初,弘阳地产便曾在三天内辗转于南京、常州、温州、张家港四城斩获多幅地块,彼时,其拿下的两幅温州地块溢价率也分别达到30%和29.68%。

进入2019年,多数房企在土地市场的态度均趋于谨慎,部分规模房企甚至传出了暂停拿地的消息。在此背景下,弘阳地产积极拿地的态度显得极为特殊。今年3月份,弘阳地产召开的2018年业绩会上,弘阳地产首席财务官申广平曾表示,弘阳今年将拿出回款额的50%-60%用于投资拿地,大大高于TOP50房企普遍将回款拿地率保持在30%-40%的平均值。

此外,今年7月26日,弘阳地产还通过收购方式,收获了苏系“同乡”新城控股(SH:601155)旗下,新城亿辉100%股权,以及新城弘阳60%股权。

积极扩储策略下,2018年销售规模不足500亿元的弘阳地产,在土地市场上的活跃甚至超过了多个千亿房企。根据克而瑞数据,在今年1-7月,弘阳地产新增货值611.8亿元,在全国房企排名第28位;新增土地价值293.5亿元,排名23位。该“战绩”将正荣地产(HK:06158)、金科股份(SZ:000656)、首开股份(SH:600376)、融信集团(HK:03301)、远洋集团(HK:03307)等千亿房企甩在了身后。

58安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产分析说:“得益于政策端稳地价的举措,房企在2019年拿地依然有着较大机会”。不过,他进一步指出,积极拿地的企业仍要面临两大挑战:一是在杭州、合肥、宁波、青岛等热点城市,存在“僧多粥少”的局面;二是限价与高地价之间存在博弈。不少城市在限房价的同时地价本身并不低,这会不断压缩房企的利润空间。

可以看到,以长三角区域为“大本营”的弘阳地产,在当前环境下不断获得土地并不容易,同时,也凸显了弘阳地产对规模的执着。

在2017年,实现257亿元合同销售额的弘阳地产,喊出了“到2020年跻身千亿房企”的口号。而在多数业内人士眼中,弘阳今年以来积极的动作,为的便是能在2020年赢得一张千亿“入场券”。

根据财报披露,截至2018年年底,弘阳地产的总土储面积约1308万平方米,以2018年销售均价计算,总货值约1765.8亿元。拟于今年冲击千亿的美的置业,在2018年年末总的货值约为4600亿元;而同样计划2020年跨过千亿门槛的越秀地产(HK:00123)、中骏集团(HK:01966),2018年年末的总货值均在3000亿元左右。

众多强劲的“同期生”一同竞争千亿门票,弘阳地产确实需要尽快填充“补给”。

欲牺牲利润,为规模铺路?

“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了,我觉得过3-5年,大局就基本定了。” 今年5月份,弘阳集团执行总裁张良曾公开阐述了“弯道超车”的必要性。他表示:“再等个5年、8年,基本上就进入存量和资产管理的时代了,那时候你再去超就很难。”

为了抢占“最后的机会”,弘阳地产不得不使出“浑身解数”。

在2018年7月份完成上市动作后,弘阳地产随即在11月和12月连续发行了两笔合计3.8亿美元优先票据。受益于筹资活动现金流的大幅增长,截至2018年年末,公司现金及现金等价物金额也由2018年初的24.78亿元,大幅提升至62.33亿元。

不过,62.33亿元的资金显然不足以满足弘阳地产在2019年的大笔“花销”,据统计,今年上半年,弘阳地产已于2月、4月、6月陆续发行三笔美元债券,再度融资8.5亿美元。

积极举债融资的同时,弘阳也在为自身规模上的快速提升拉拢更多“友军”。今年以来,弘阳地产相继与金科股份、正荣集团、上坤集团等房企签署了战略合作协议。而真正将“友军”的作用落到实处的,是年内弘阳地产频繁以联合体的形式出现土地市场。今年上半年,弘阳地产拿下的36幅地块中,仅有5幅地块是100%权益,其余31幅地块均采取了合作开发的模式。

“保持较高杠杆与合作开发是房企以少量资金撬动规模的‘捷径’,但同时,也会伴随财务费用提升以及权益比例下降的情况,这会降低企业整体的盈利水平。”一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示,“以利润换规模,还会增加经营上的风险。”

根据弘阳地产财报披露,2018年,公司共实现营业收入92.39亿元,毛利润约为28.87亿元,对应毛利率为31.25%;归属母公司净利润14.12亿元,净资产收益率为13.45%。在将发展寄托在规模上后,弘阳地产若要保持2018年相对较高的盈利水平,难度显然不小。

事实上,近两年,在行业集中度快速提升的过程中,规模几乎成为房企“生死之战”。同弘阳地产一样,包括福晟集团(HK:00627)、时代中国(HK:01233)、越秀地产、中骏集团、禹洲地产(HK:01628)等一众房企,均不约而同地提出了2020年跻身千亿房企的目标。在相近的目标面前,上述房企中多数也采取了相同的路径——押宝2020年。例如,分别在2018年实现560.03亿元、577.83亿元销售额的禹洲地产与越秀地产,双双将2019年的销售目标定位680亿元,对应增速分别为21%、17%,同时,均将47%的增幅留在了寄予厚望的2020年。

而今年以来加紧储备“面粉”的弘阳地产,无疑也是如此。2019年,弘阳地产将销售目标定在600亿元,较2018年473亿元的销售额同比增速为26%,但相对的,若要顺利如期在2020年完成千亿规模,意味着弘阳地产需要完成同比增幅66.7%的重任。

“2020年的市场基本面,大概率不会发生太大变化,亦不会出现大面积快速降温。”张波对蓝鲸房产表示,预计2020年,城市间的分化可能会加剧,但总体会保持平稳。

市场环境难以提供助力的局势下,屡屡以“黑马”之姿出现人们视野之中的弘阳地产,这场押上利润的“超车”路径,似乎充满了不确定性,其会如何应对?蓝鲸房产将持续关注。


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责任编辑:韦亚
新闻来源:蓝鲸财经
关键字 弘阳地产 

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