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楼市“退烧” 高价地项目进退两难?
柳州房产网 时间:2019/11/7 9:52:55 查看评论 [发表评论]

有人说,高价地项目在房地产市场发展的历程中,是一个很重要的角色。当市场上行时,高价地项目是市场的催化剂与见证者;而在市场冷却时,它们则是不少开发商手里那个“烫手山芋”,丢了可惜、吃了噎喉。而在柳州,多个高价地项目入市后“尴尬”的销售现状,无疑是这番论述的最好佐证。

高价地项目走量慢,业界认为待配套显现,走量会有起色

一年间从火热到降温,震荡幅度大

近几年,柳州土拍市场可谓高潮迭起,拍出的楼面地价也是一路飙升。

当我们以为2017年的7608元/平方米楼面地价是极限的时候,2018年又出现了8774.4元/平方米的新纪录;而当我们觉得这已是巅峰的时候,时隔3个月,8806.01元/平方米楼面地价再次惊爆众人的眼球。

房价还在“8字头”,地价已到“8字头”。当时也让很多人开始相信,柳州土拍市场的“地王”价格,只有想不到,没有做不到。

高价地项目的频频诞生同样催生出周边楼盘售价的上涨,楼市热度居高不下。开发商们一时间弹冠相庆,也引起部分购房者的恐慌,积极在高位入市。

但欢乐的时光总是短暂的。很快,全国乃至柳州相继出台多项调控政策稳房价,“房住不炒”“保障刚需”等的重要决策影响力逐步从一二线城市延伸至三线城市。

为了让地价降温,柳州土地市场也亮出了自己的“组合招式”,先是出让“限销售价格”“限户型”“限销售形式”“限交易条件”“限销售对象”的“五限地”,即祥源·大地、碧桂园·润景花园项目等地块。后有政府公开征集旧城改造项目的土地熟化人,积极引导开发商曲线拿地。

可以说,2018年下半年的土拍市场是祥云盛世、温馨、中房等政府平台公司的天下,底价成交开始成为主旋律;相比较之下,品牌开发商拿地态度则审慎很多,甚至出现久违的“流拍”现象。

如今,政策严控下的柳州土地市场上,底价、低溢价成交已成为常态。居柳州统计数据显示,2019年1~9月,50宗出让地块中有13宗溢价、36宗底价成交和1宗流拍。其中,仅有两宗土地超过100%的溢价率,1宗地楼面地价破“8”(即8045.55元/平方米),未能打破去年的8806.01元/平方米的“单价地王”纪录,市场回稳态势显露。

调控加码,开发商预期谨慎

拿今年最近的土拍情况举例,9月25日,位于柳北区、柳南区3宗共230.88亩地块被柳州市房地产开发有限责任公司和柳州融峰房地产开发有限公司底价收入囊中。虽说地块的装配式性质亮眼,但拍地现场也仅有这两家房企简单“走个过场”,不似以往有数十家参与争夺。

同样,10月15日的土拍现场也是龙光、温馨两家房企竞争1宗112亩地块。此前有传言该地块曾引发多家开发商关注,或将有不止两家房企参与争夺,但从现场看,也只是迷惑大众的“烟雾弹”而已。

有业内人士认为,土地市场降温的背后,是开发商对楼市后市的谨慎预期,也是全国调控政策持续发力的结果。

成交不佳,购房者持币观望

事实上,经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪也会加剧。

在2018年柳州的五个高价地项目中,目前已知有三个项目先后于今年上半年入市。“面粉贵过面包”的现象在柳州楼市并不稀奇,相比较多数房企项目采取“短平快”的推盘模式,这些已入市的高价地项目或受地价影响,政府对其产品预售审批申请时间较长,从拿地到首开,周期长达8~12个月。同样,项目蓄客周期较长且去化慢更是普遍,有部分项目目前深陷单月成交量为零的销售困局,开发商们想要高价拿地后再高价卖的希望几成泡影。

柳州市1~9月网签数据显示,已入市的三个高价地项目成交情况冷热不均。其中楼面地价8774.4元/平方米、溢价率182.1%的中海天钻,从今年4月至9月,项目共有326套房获得预售证,但在该时间段里仅成交了50套,去化率为21.47%;而荣登2018年“地王”宝座(楼面地价8806.01元/平方米,溢价率85.58%)的恒大·珺睿府,则自今年6月至9月向市场供应了599套商品房,但仅有36套的成交量和6.01%的去化率,这让开发商伤透了心(网签数据截止至2019年9月)。

相较前两盘销售“凉凉”的情况,楼面地价8080.7元/平方米、溢价率138%的彰泰·滨江学府情况相对好一些。其在今年5月开始获批预售证,截至9月,该盘去化率达65.4%。据了解,中海天钻均价1.55万元/平方米,主推143~247平方米的大户型;恒大·珺睿府均价1.7万元/平方米,包含100~180平方米三房和四房户型;彰泰·滨江学府均价1.35万元/平方米、产品为65~129平方米两房至四房。

业内人士评论称,虽说三者都具有优越的地段和配套,但前两个项目价格却远高于周边项目2000~4000元/平方米,超出购房者的价格接受幅度,所以少有成交也不奇怪。而彰泰·滨江学府价格则与周边项目差距不大,同时以中小户型入市,控总价,所以走量较好。

此外,某房企负责人还补充道,目前柳州购房者还是以刚需客群为主,这部分群体对于价格期望仍处于低位,以地王项目为代表的中高端项目入市不但不会带动周边房价,反而因自身价格过高难以成交。预计未来中高端楼盘的定价将出现回落,同时低价项目的入市比重将增多,短时间内商品房价格依旧缺乏上涨动力。

渠道圈层破局,广撒网不适合

那么,此类楼盘是否会一直维持“尴尬”销售现状,应该如何破局?今后楼市走向又会如何发展?

另一位业内人士告诉记者,高价地项目入市,本身也有不得已的苦衷。一是土地的开发时间有要求,工程一动,就停不下来。二是高企的融资成本,银行的利息还是要还的,现在接近年底,开发商压力非常大。“慢慢卖咯,能走一套是一套,用时间换空间。”

上述负责人则表示,这类楼盘随着小区建设的不断完善,特别是品质逐步凸显,会得到市场上的一定认可,后期销售压力也会随之下降。“现阶段破局还是得走渠道圈层路线,毕竟高端盘的受众群体与一般项目的受众不一样,不能广撒网式推售。”

同样,柳州房地产市场与其他二三线城市相同,基本上以刚需为主导,高端产品并存的模式发展。毕竟城市的消费人群是多种多样的,特别是广西属于正在发展中的沿海城市,新的自贸区建设将会给广西带来更多的红利。作为自治区内第二大城市的柳州,自然有机会从中分一杯羹,未来城市也将会有更多“新柳州人”进驻。而如何抓住这部分购房者的心,是下阶段各个房企面临的课题。

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责任编辑:邱晓玲
新闻来源:南国城报
关键字 柳州 

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