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市场倒逼下的房企求生欲:促销售、抓回款、频拿地
柳州房产网 时间:2019/11/7 8:35:59 查看评论 [发表评论]

2019年接近尾声,赛点可临近,无论是何种规模的房企都在奋力冲刺,进行最后一轮楼市冲金。

如果房企竞争是一档综艺节目,1-10月的销售业绩排名就相当于选手排位,这档综艺真正精彩的部分就是在未来两个月里,房企通过激烈的竞争,获得2019年度的最终排名,领先的房企能否保持优势,落后房企能否逆袭,这是节目最大看点。

在2020年即将到来之际,先来了解下2019年的楼市基本面。亿翰智库提供的《2019年1-10月中国典型房企销售业绩TOP100》榜单显示,2019年1-10月,百强房企总销售额达9.35万亿元,同比增长24%,保持稳定增长。在外部融资环境持续收紧的背景下,房企必须通过提高销售来增加现金流回款,“抓回款”成为2019年房企最重要的任务。谁有充足的现金流,谁就赢得了发展的主动权,虽然土地市场低迷,但规模房企还在积极拿地,这些房企未来有机会实现弯道超车,快速提升行业排名。

数据来源:亿翰智库 单位:亿元 

01

百强房企销售业绩增速24%

与低迷的楼市行情形成鲜明对比的是销售数据,无论是龙头房企的增速,还是千亿房企的数量,都呈现增长态势。

除了座次略微有所变动,TOP10房企仍然稳坐第一阵营。数据显示,2019年1-10月,龙头房企总销售额约3.73万亿元,占百强房企销售总额的39.8%,龙头房企平均增速13%,呈现稳健增长。增速最快的是中海,其在2019年1-10月的销售额为2906亿元,同比增速30.45%。

此外,2019年1-10月,销售额过千亿的房企数量由去年同期的24家增至26家,3家过千亿的房企分别是融信集团、远洋地产及雅居乐,对应的销售额分别为1089.84亿元、1004.20亿元及1003.32亿元,增速分别为15.16%、22.03%及28.15%。泰禾集团(000732,股吧)是唯一从千亿阵营掉队的房企,其销售额为780.87亿元,同比下降32.39%。

2019年1-10月新增千亿房企

数据来源:亿翰智库 和讯房产整理 单位:亿元 

另一个值得注意的现象是,2019年1-10月,销售增速最快的房企主要以小型房企为主。数据显示,销售增速TOP10房企中,有7家是来自于TOP50-TOP100之间的房企,其中销售增速最高的房企是荣安地产(000517,股吧),增速为285.43%,是唯一一家增速超过100%的房企。

荣安地产来自于宁波,在浙江拥有较高的知名度,宁波由于经济基础较好,已经成功跃升为长三角南翼经济中心,区域优势下全面助推荣安销售业绩快速增长。与荣安地产类似,其他高增速房企也均是区域型房企,比如大华集团来自于上海(楼盘),多年来专注城市更新、超大规模社区建设运营等;华宇集团来自于重庆,与龙湖、金科并称为“渝派房企三甲”,2019年,华宇集团正式对外宣布“3年实现年销售额1000亿”的战略目标。 

2019年1-10月销售增速TOP10房企

数据来源:亿翰智库 和讯房产整理 单位:亿元 

增速最高的TOP10房企中,有3家来自TOP50房企,包括佳兆业、中骏集团及新希望地产。数据显示,新希望地产2019年1-10月销售额为610.86元,同比增速90.87%。新希望地产成立于1997年,是新希望集团成立15年后组建的一个业务板块,近年来,新希望地产加速攻城掠地,激进扩张。

从销售目标完成率角度看,大多数房企可以完成今年的业绩目标。克而瑞地产研究数据显示,截止到10月末,年内设定了全年销售目标的企业中,近6成房企的目标完成率在80%以上,其中,恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上,全年业绩完成情况较佳。另有近3成的房企目标完成率在70%-80%之间,剩余少数房企目标完成率不及70%,完成全年业绩目标仍有一定压力。

在业内人士看来,2019年房地产市场充满了不确定性,能够抓住市场窗口进行去化的房企大多表现不俗。3月楼市迎来小阳春,一二线城市率先回暖,楼市迎来小阳春,此时抓住机会推盘的房企大多取得不错业绩,比如远洋集团3月协议销售额为约110.2亿元,同比增长37%;佳兆业3月录得合约销售约55.12亿元,按年增加约80.3%;融信中国3月物业合同销售额约86.7亿元,同比增加32.16%。3月过后,楼市成交整体比较低迷。

传统旺季金九银十已然不再,积极推盘和销售去化是下半年房企的主旋律,其中,龙头房企凭借较强的而营销能力,表现较好。以恒大为例,10月恒大实现合约销售金额约903.0亿元,同比增长约70.2%。银河联昌证券分析师郑怀武认为,恒大的推盘量大和一定的让利空间,再加上整个市场都相对有点回暖,需求有一定提升,是恒大销售额大幅增长的主要原因。 

02

“抓回款”成房企今年最重要任务

销售业绩增长背后是房企对当前环境的危机感。外部融资环境持续收紧,偿债高峰来临,现金流是房企的救命稻草,而真正能解决房企现金流的方法就是加快销售,提高回款。“没有回款的销售就是耍流氓。”这是今年业绩会现场流传出来的一句话,话虽然有些糙,但这确实是当前房企的真实写照。“抓回款”已然成为2019年房企最重要的工作。

和讯房产梳理了TOP20房企对回款的态度发现,多达18家房企明确提及“回款”,万科表示要积极回款是经营策略,龙湖表示要坚持有质量的回款,招商蛇口(001979,股吧)表示重视风险管控,未来加快回款。在今年年中业绩会现场,阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌表示,从去年下半年开始,阳光城在融资方面就主动调整,内部是在抓销售、抓回款。他预测,国家政策方向非常明确,未来政策还是会收紧,对于企业来说,还是未雨绸缪,经营方面要抓紧。

TOP20房企对“回款”的表述

数据来源:企业公开报道 和讯房产整理

回款是从销售收入到经营性现金流的“惊险”一跃,回款率越高,房企的现金流流入越多。从已公布的数据看,TOP20房企的回款率都在80%以上,旭辉、中海、碧桂园等房企的回款率更是在90%以上,和讯房产根据2019年上半年可得的回款率粗略计算,TOP20房企的平均回款率大约85%。

事实上,房企的回款率已经有了较大幅度的提升。根据国泰君安证券分析师覃汉的研究,销售排名1-20名的大型房企在2017年加权平均回款率只有73.4%。相较而言,TOP20房企回款率上升了11.6个百分点。

其实不仅是TOP20房企,TOP20之外的房企也十分看重回款率,比如泰禾集团、富力地产及中梁等房企,泰禾集团董事长在年初就曾表示,现在最看重现金流,因此,今年泰禾把任务下达到城市公司每个人,每个人的奖金以回款来算帐。

房企之所以把回款当成2019年最重要的任务,主要是因为较低的回款率对房企不仅会加剧资金链的紧张,影响资金周转速度;同时,未取得的回款金需要通过其他融资渠道补足,也会抬升房企的融资成本。在当前的市场环境下,回款率越低,房企的经营风险越大。

“房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小,将更多依赖经营现金流和股本资金发展。”11月5日,融创中国董事会主席孙宏斌在中国民生银行(600016,股吧)主办的“中国不动产金融年会上如此表示。 

03

土地市场低迷 规模房企拿地积极

纵观今年的土地市场,整体处于低迷状态。3月楼市小阳春在4月传导到土地市场,热点一二线城市土地市场开始升温,随后出台的收紧信托与海外融资等政策使得房企融资成本以及现金流压力进一步提升,此后,土地市场保持低位运行。

根据中指研究院的统计数据,1-9月共成交土地17850宗,同比减少2%;成交总面积达到74034万平方米,同比减少2%。10月以来,土地市场持续走低,成交土地2116宗,环比减少12%,同比减少5%;成交土地面积7899万平方米,环比减少20%,同比减少16%。

虽然土地市场低迷,但规模房企在拿地方面表现仍然比较积极。根据中指研究院发布的《2019年1-10月全国房地产企业拿地排行榜》,数据显示,TOP50房企拿地总额为1.88万亿元,同比去年增长15.4%。

数据来源:中国指数研究院 单位:亿元、平方米 

值得注意的是,2019年1-10月拿地金额TOP10房企与销售额TOP10房企有9家重合,这说明龙头房企拿地积极性仍然很高。和讯房产计算,2019年1-10月拿地金额TOP10房企总拿地金额8234亿元,同比增长14.1%。具体来看,万科和融创拿地积极性较高,万科2019年1-10月拿地总额1476亿元,位列第一,同比增长27%,融创中国2019年1-10月拿地总额818亿元,同比大增273.5%。

从城市布局角度看,房企的投资重点区域是长三角与中西部。根据中国指数研究院的数据,2019年1-10月,城市群的土地市场热度依次为长三角、中西部、珠三角和环渤海,长三角TOP10企业拿地金额共计3261亿元,其中,万科以553亿元拿地额成为在长三角拿地最多的房企;中西部TOP10企业拿地金额共计2465亿元,碧桂园以467亿元拿地额成为今年布局中西部的最大房企;珠三角和环渤海以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位,保利发展以245亿元成为布局珠三角最积极的房企,中海以227亿元成为环渤海今年最大的地主。

各个城市群房企拿地排行榜TOP10

数据来源:中国指数研究院 单位:亿元、平方米

此外,和讯房产梳理发现,2019年1-10月销售增速较快的房企,拿地积极性也较高,比如大华集团、新希望地产、中骏集团及中交地产(000736,股吧)等。榜单显示,大华集团2019年1-10月拿地总额290亿元,位列第24名,其拿地额高出销售额大约48亿元;中交地产2019年1-10月拿地总额224亿元,位列第38名,拿地金额占同期销售额的比例大约67.5%。

在业内人士看来,当前房地产行业处于下行周期,不同房企对市场判断出现分化,因此房企在拿地时也会做出不同的选择,一般来讲,龙头房企区域布局平衡,因此会保持比较平稳的拿地速度,而中小房企由于自身经营能力以及所深耕的区域不同,因此在拿地时,会出现较大分化,那些具备区域优势的小房企很可能会抓住市场低谷期补仓,以期在市场回暖时实现弯道超车。

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责任编辑:梁程雪
新闻来源:和讯房产
关键字 房企 促销 拿地 

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