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多元化成行业趋势 大佬告诉你正确的打开方式
柳州房产网 时间:2019/12/5 8:58:01 查看评论 [发表评论]

多元化是房地产行业持续多年的热门话题,之所以在2019年即将结束的时候探讨多元化议题,是因为房地产行业从增量时代逐渐向存量时代过度的过程中,找到第二条增长曲线对房企来说越来越迫切,更重要的是,我们发现多元化已经不再是一种选择,而成为一种行业趋势。

在和讯房产主办的第十七届财经风云榜第十届地产金融创新峰会上,众多行业大咖围绕多元化展开激烈讨论,他们分别是景晖智库首席经济学家胡景晖、龙光地产副总裁沈力男、亿达中国高级副总裁于大海、中南置地高级副总裁辛琦、首创置业助理总裁高广汉、中赫置地市场营销总经理王海燕、华润置地华北大区长租公寓总经理陈青胜、兰德咨询总裁宋延庆等。

房企多元战略升级大势所趋

坚持主业还是布局多元业务?这曾是摆在大多数房企面前的一道选择题,如今,这道题的答案已经越来越明显,在业内看来,多元化已经成为房地产行业的新趋势。

“中赫置地已经开始向自持商业运营商的方向做转化,因此,多元化对于公司的未来发展方向是肯定的。”王海燕在论坛上表示。

“从亿达中国的情况来看,我们做和主业强关联性的多元化,短期不会跳到完全陌生的领域。”于大海表示,多元化几乎所有房企都会涉及,似乎大家看到了行业快速发展的天花板。其次,消费升级的大背景下,人们对美好生活的追求越来越高,有很多市场机会。再次,国家倡导自主创新,国家引导的战略新兴产业当中也是有很多长远的发展机遇。

在宋延庆看来,房企多元化分两种,一种是非相关的转型,比如造汽车或者造机器人,还有一种转型的方向是相关多元化,比如长租公寓、文旅、康养等。

“评判一家企业的转型方向及成效,唯一的标准就是现金流。”

辛琦认为,不同的房企处在不同的阶段,从难易程度上来讲,与主业相关的多元化好做一点,不管是文旅、医疗、康养都算地产,造车、机器人可能跨度更大,跨界的探索和尝试更难一点。“长周期的项目,商业模式还没有完全看透的情况下,应该交给两种企业去做,一种是央企,因为资金比较便宜,另外一种是头部房企,比如销售规模TOP5或TOP3房企,因为不转型就天花板了,对于TOP15到TOP20之间的房企,城市化率还有20%、甚至25%的时间可以走一走,还是把刚需和首改做好。”

沈力男表示,行业好的时候,由于房地产现金流巨大,投资任何领域都投得起,但这并不代表遇到的坑很小。第二个,行业不好的时候,世界这么大到处转转,但看了一圈之后发现世界上还有三分之二的受苦人,地产行业挺好的,又回来了。

陈青胜认为,坚持主业和多元化之间没有必然的矛盾,从创造现金流和生意逻辑来讲,主业肯定是根本,但多元化肯定也是一种必然,这两个方面也并不矛盾。他强调,做多元化的创新业务要拿经营的心态,把做的事情想的相对清晰,无论是现金流还是生意逻辑,不能盲目的为了多元化而多元化。

高广汉认为,房地产的根基是不断地发掘于土地的特质,不断与城市化进程相匹配的相关行业,房企是跳不出这个过程的。成功多元化的房企,核心原因是把根扎牢了,也就是找对城市发展方向。“很多国有企业做长租公寓,房住不炒是大的前提,落到本质是当城市化达到一定进程的时候如何看待持有型物业,一方面发挥了企业的特质,一方面是在自己更熟悉的开发领域更扎实的做规划。”

沈力男很赞同房企做多元化,因为这是给主业赋能,长租、养老都是值得想像的,但做房地产钱挣习惯了,拿着项目两三年要清掉,短平快项目,做多元化的项目可能要有长期的心态。

胡景晖表示,7·30会议明确不以房地产为刺激手段,不以房地产作为短期经济刺激手段的“短期”两个字可能都会被去掉,房地产明年能不能缓?大家在期望调控放松,限购取消,出现当年四万亿的大逆转,我觉得这种可能性没有了,但是并不是说这个行业不能赚钱,玩法可能会发生变化。

如何做好多元化?大咖“建言献策”

在多元化已经成为行业趋势的情况下,如何才能做好多元化业务成为房企面临的主要问题,对此,参与论坛的嘉宾也都分享了自己的建议和想法。

“资金足够便宜的话,在中国比较发达的华东区域的经济百强县和下面的区域能不能做一些体量不是很大的商业综合体?这可能是中南置地寻求突破的一个点。”不过,辛琦表示,这仍然建立在住宅开发的销售量达到一定规模的情况下,中南置地用短债支持高周转项目,会把比例控制在一定范围内慢慢加大。

“做商业做的比较艰辛。”高广汉表示,目前为止,首创在全国18个城市都有奥莱,而且首创巨大也是目前在港上市的红筹,相当于资本市场已经认可的资产,未来有机会回归A股的话,还是有相当大的想像空间。

高广汉进一步表示,现在首创在做商业能力的下沉,积累七八年的商业能力如何在社区商业、体量比较小的一两万平米的商业,真正给住宅的开发一些反哺,这是首创研究的方向。

王海燕表示,在今后的一段很长时间,中赫置地的整个战略会以自持型的商业、物业的运营为核心,多产联动,形成中赫置地自己独有的商业运营模式,崇礼太子城是转型期第一个具有代表性的项目,而且是航母性的商业项目,总建筑面积达到120万平米。

“崇礼太子城经过多种物业综合性的生态圈的经营和运营,一定会给崇礼太子城的土地以及这个项目带来更多的土地溢价的空间,这也是很多开发商转型到商业地产、文旅地产真正的魅力所在,不仅仅是本身土地获得的销售利润,同时还有持续不断增长的商业溢价空间。这是核心。”

陈青胜表示,华润置地作为一个央企进入长租公寓,它的发展优势究是发展心态和责任感,这种心态和使命感会给合作方带来信任,谈一个可能是50年或者70年的生意,投入资金的真正现金流回收周期可能是二三十年,如果双方不是高度信任,如何合作一个长期生意。

在陈青胜看来,未来,会有公募不动产信托这种方式,让大家的资本压力进一步减轻,今天确实需要以一种对社会负责、对企业负责的责任感和使命感来面对,在长租公寓的市场也需要有责任心和使命感穿越周期。

高广汉表示,用一句成语形容未来长租公寓的成功点,应该叫举重若轻。一定把这个东西当重资产,只有把重资产做扎实了,可能国家或者政府才能给更多的支持和资源,资本市场也是,包括很多银行在信贷方面对于长租公寓有很多的倾斜,这是帮助大家举重若轻的一个方向。

于大海表示,做产业地产的终极目标是为了发展产业,在当前的历史发展阶段下,产业创新是最重要的目的。围绕产业创新主要有三个方面深度参与:

第一个是政府,一个城市新兴的产业能不能得到填补,产业的结构能不能得到转型,非常重要的前提就是政府,各级政府能不能有一张蓝图推到底,凡是追求短期的政绩可能在产业创新方面做不好。

第二个是园区企业,除了传统的企业客户所需要的注册申报、人力资源支持、投融资、市场对接等等。亿达中国很早就提出要打造产业资源池,跨境生态圈,让所有参与其中的人,以一个组织者的身份推动行业的发展和助推企业的成功。园区企业对产业创新是起着支持、辅导、培育、服务这些方面的作用。

第三是企业——创新的主体。目前在中国很多新兴产业的龙头企业还相对匮乏,产业创新能力不足,主要原因无外乎战略格局方面的局限,知识引领、研发投入的不足。

此外,胡景晖表示,房地产行业不能太悲观,理由有三:第一,现在已经开放了农村宅基地的20年使用权交易,相当于过往二三十年进入城市土地开发序列的土地总量总和,也就是说农村农民的宅基地一旦进入市场,过往二三十年的开发可以再玩儿一遍。中国今天商业地产的资本化率不到10%,美国商业地产90%都已经证券化,也就是说,如果中国的公募不动产信托市场打开,中国市场空间巨大。第三,北京二手房交易率1.5%,美国7%到8%,存量市场未来还是有很大发展空间。


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责任编辑:韦亚
新闻来源:和讯网
关键字 多元化 房地产行业 

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