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华东房企“战疫”:高价地延缓施工 “小阳春”或落空
柳州房产网 时间:2020/2/10 9:11:04 查看评论 [发表评论]

疫情之下,房地产企业竞相按下“暂停键”。

由于多个省市采取售楼处闭门谢客、建筑工地停工、中介门店停业等措施,房地产行业在数据端出现下滑。亿瀚智库的统计数据显示,1月份,全国商品住宅销售面积为1538.61万平方米。其中,上海、杭州、南京、无锡、苏州成交面积环比分别为下降31%、55%、59%、51%、40%。

2月5日,《中国经营报》记者从绿地控股集团股份有限公司(以下简称“绿地集团”)、建发房地产集团有限公司(以下简称“建发房产”)、协信控股集团、融侨集团股份有限公司(以下简称“融侨集团”)、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司(以下简称“葛洲坝地产”)等房地产企业处获悉,为了规避人群聚集可能导致病毒传播的风险,旗下城市公司的售楼处均暂停多日接待客户,具体营业时间另行通知。

受访业内专家表示,三四线城市返乡置业的成交量较为惨淡,而且七成以上地王项目仍沉淀在房企手中,楼盘施工进度受影响,疫情过后,若不能加快入市,对资金链将会形成巨大的压力。 

在线卖房、疫期无理由退房

“突如其来的疫情把公司节前的销售计划都打乱了,为了加快回款,我们有人在直播平台卖房,还有人用家里的电视投屏给客户讲解楼盘。”南京一家品牌房企的置业顾问说。

在南京市疫情防控期间,为了尽量减少人员聚集,从2月3日起,仅在市政务服务中心和中山路大厅设立应急服务窗口,其他大厅暂停窗口服务。

购房者杨健(化名)告诉记者:“我本来年前要买房子,没想到疫情来了,延迟了购房计划。结果之前看的那套房,几天下来总价就降了13万元。”

除了在南京,记者注意到,从长三角多个城市的网上房地产来看,成交数据亦难言乐观。1月23日~2月6日,上海预/出售各类商品房分别为88套、0套、0套、0套、3套、0套、1套、4套、13套、0套、1套、2套、3套、12套、38套。苏州和杭州成交数量也是多日挂零。

克而瑞数据显示,1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿元,同比下滑16.2%。从亿瀚智库监测的40城数据来看,住宅成交增速全线回落,去化周期不升反降,1月,全国商品住宅销售面积为1538.61万平方米,同比、环比分别下降5.9%和33.9%。一线城市同比下降15.1%,环比下降39.3%。

绿地集团官方信息平台显示,根据新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的需要,为避免人员聚集引发交叉感染,安徽房地产事业部和山东区域管理总部决定从1月27日起,公司在安徽和山东所有在售楼盘将暂停开放,重新营业时间将另行通知。同时,开启在线选房看房通道。

2月4日,绿地集团湖南事业部还发布通知,并且承诺疫期购房无理由退房,无理由退房活动时间为2月4日24﹕00至2月15日24﹕00,在此期间凡购买绿地湖南在售楼盘的客户,签署《认购协议》且缴纳定金(5000元)后即可锁定房源。除了无理由购房政策之外,绿地湖南同步启动疫期置业补贴计划,在疫情期间,购房者可获得额外500元/日购房补贴,每套房最高可享5000元补贴。

大疫当前,协信城市发展集团旗下所有售楼处均暂时关闭。与此同时,协信控股集团宣布,免除协信重庆商场所有商户1月25日~2月24日一个月的租金,总免除租金超过2500万元。融侨集团合肥置业有限公司也发布通知,开放线上售楼处。

房企启用线上看房平台的方式,试图缓解售楼处关闭带来的负面影响,方式固然值得提倡,不过其带来的结果并不被业内看好。亿翰智库首席分析师张化东认为,网上售楼处不是一个体系性的产物,不能完全替代传统的售楼处。同时,线上售楼处没有独立流量来源,只是在线看房的平台,不能主动获客,不能在线筛选客户,促进客户成交。

综合春节前后的房地产数据,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,房企今年一季度财务报表肯定不理想,楼市“小阳春”行情将要落空。如果疫情影响持续到三四月份彻底结束的话,需求会在后两个月慢慢消化。如果疫情控制不好,则行业需求则可能拖到下半年才能有比较明显的释放。

按照往年的惯例,春节假期是高能级城市的销售淡季,却是返乡置业高峰。本次疫情发生的时间节点,严重影响了三四线返乡置业的需求。张化东表示,三四线城市返乡置业在全年销售占比不会低于20%,甚至能到25%。尽管只要政策层面有所放松,市场还会稳定下来,但是失去的一季度的时间窗口是没办法挽回的。

部分房企资金链承压

由于疫情所带来的市场影响,行业研究机构对2020年全国商品房销售面积在原本预测的降幅基础上,继续下调2%左右。对于房企来说,错误拿到过高地价的地王才是最大的风险,在疫情之后,资金链将受到更大的负担。

据中指研究院的测评报告,有3类企业存在风险:首先是地王在存货中占比比较大的企业,其次是三四线城市布局比较多的企业,因为此轮没赶上回乡置业,另外是属于疫区布局比较多的企业。

统计数据显示,近四年来的七成以上高价地还没有开盘入市。从溢价率来看,7宗地王的溢价率超过100%,4宗地王溢价率在50%~100%之间,10宗地王的溢价率在10%~50%之间。

其中,最引人注目的莫过于位于南京市建邺区邺城路与友谊路交会处的葛洲坝南京中国府,2016年,葛洲坝地产经过25轮竞拍,以32.8亿元拿下江苏南京和西南G14的住宅用地,楼面价高达45213元每平方米,地价甚至高于当时板块内新房均价,至今仍保持着南京楼面地价最高纪录。

与此同时,位于上海市宝山区富长路联谊路交会处的建发央玺,是2016年建发房产联合中粮、首开,以67.9亿元的总价拿下的地王项目(宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块),成交楼板价高达53727元/平方米。

在上海市区南部的前滩板块,三湘印象曾以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01宅地,成交楼板价为6.66万元/平方米,溢价率高达114%,刷新彼时的地王纪录。但至今距离拿地已有5年时间,项目仍未开盘。

2月7日,记者在采访中了解到,葛洲坝南京中国府自2019年12月29日开盘至今,累计成交49套房源,还剩6套待售;建发央玺总共675套房源,仍剩357套房源未售出。

2月4日,三湘印象管理层在写给投资者的信中透露,2019年,公司业绩实现扭亏为盈,业绩预告盈利为2.78亿元(未经审计),公司位于上海浦东前滩的三湘印象名邸可供出售面积5.4万平方米,目前项目正在积极申领预售许可证,力争在2020年实现销售。

该地块曾被估算售价可到12万元/平方米,业内人士表示,目前形势下,前滩板块预计售价只能达到9万元/平方米,接下来只能微利入市,甚至是亏本入市。

张化东指出,2019年,房地产行业资产负债率依然立于高位,2019年上半年按营业收入排名,TOP100上市房企的资产负债率均值为77.52%,不但TOP100房企的平均资产负债率高于70%的“红线”,而且TOP100房企中资产负债率高于70%的房企超80家。根据分析,高负债房企拿地目的可能包括:一是土储相对充足的大中型房企,二是土储较多的小型企业,激进拿地拼规模,三是土储较少的小型房企,拿地以维持企业正常运转。

在卢文曦看来,疫情带来的冲击已经超出一些房企的准备,接下来,抗风险能力不足的企业很可能会遇到比较大的麻烦。

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责任编辑:梁程雪
新闻来源:中国经营报
关键字 华东房企 高价地 

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