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柳州房价回落明显 这几个万元盘凭啥不降价?
柳州房产网 时间:2020/12/11 17:02:20 查看评论 [发表评论]

(柳房网讯)柳州11月住宅成交2584套,成交面积29.63万㎡,环降25.2%;成交均价8637/㎡,相较10月份也有所下降,这也是今年以来,住宅成交均价最低的一个月。柳州楼市量价齐跌表现十分明显,其实这早有苗头,8月份“三条红线”一经发布,融创顶着压力率先降价,位于阳和的融公馆5字头、6字头房源即刻推出,金成九阙府、江南林语也先后降价低至7字头,成交面积连续均位居月销售榜单前列,以价换量有明显成效,对柳东、鱼峰、柳南的在售楼盘带来直接的冲击。柳州各盘也不得不紧随其后,为了销量纷纷降价。

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2020年1-11月住宅成交量价情况

今年上半年由于疫情影响,多盘促销,本以为房价已到底,然而下半年又经历了多轮促销,房价持续回落,柳东新区“8”字头已成为过往,均价7千出头,阳和片区还6字头,鱼峰、柳南、柳北滨江西板块也回归7字头。

尽管河东成交均价在刚过去的11月份达11329元/㎡,再次强势领跑柳州楼市,但其实是高价盘的成交拉高了均价。目前已有多个楼盘明里暗里加入了价格战,例如联发品牌旗下君悦朝阳和君悦天成,二期新房入市均价9500-9900元/㎡,跟首期1万1的均价相比优惠力度还是很明显的;恒大珺睿府推出10500元/㎡起的毛坯住宅后,均价也从1.35万/㎡调整至11750元/㎡;大唐观邸、彰泰江与城均价也纷纷调至9字头……

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11月各城区住宅成交情况

在楼市竞争如此激烈的局势下,河东重回“9”字头时代,然而还有部分楼盘价格始终坚挺不为大局所动,今天我们就来捋一捋降价潮来袭,为何这些楼盘价格依然坚挺?

 

逆市而上

个别高端改善住宅不降反涨

刺激的促销手段在高端盘比较少看到,今年柳州的中高端改善住宅也比较低调,在一波又一波降价潮的冲击下,豪宅项目中海天钻逆市而上,11月底新入市房源均价15500元/㎡,并且从9月-11月,在每月成交20套左右的成绩单上,均价呈递增的趋势,在降价潮中简直就是一股清流。

但其实在2019年底,中海天钻是有过降价的,毕竟作为高价豪宅,实在很难走量。今年9月底首期交付,交付当天成交破2000万,主要原因在于看到了交付标准看到了品质,量价齐涨,果然还是一个品质为王的楼市时代。

中海天钻项目实景

中房·紫东项目作为超高层豪宅,也可算作桂中大道上的地标建筑了,打造155.15米50层高、建面约174/175㎡的大平层产品,8月底入市以来1.7万元/㎡的均价一直保持着,高总价、大面积,也是凭实力劝退一些购房者。网签数据目前已售23套,豪宅正常去化。

中房·紫东效果图

位于东环大道的东郡三期已于2015年交付完毕。时隔5年四期于今年9月底入市,推出建面约127㎡-173㎡三至四房,首开至今均价一直维持在1.3万元/㎡及以上,11月底新品楼栋加推,均价1.32万元/㎡。

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四期楼栋区位示意图

中高端盘似乎不太受楼市降价潮的影响,毕竟它们的价值更体现在附加值上,自带“贵气”。它们的“贵气”不仅来自于大热片区的中心地段优势,更有商业、学区的加持,加上自身产品打造品质过硬,专为改善、豪改客群定制。 

关于地段,李嘉诚“地段、地段、还是地段”道出了地段对一个项目至关重要的影响。这三个项目均择址河东比较中心的位置,静兰路、桂中大道、东环大道都是城市主干道,四通八达。商业方面,在万达、万象商圈的辐射范围之内,可以感受都市第一手繁华。

QQ截图20201214092541.png

河东实景

学区方面,中海天钻德润中/小学;中房·紫东周边景行小学本部、十二中;东郡文韬小学、文华中学,均有一定的实力。加上自身大户型、好物业、好环境,对于追求品质的改善型购房者来说,自住会更舒适,投资在竞争力方面也会更有竞争力。

 

刚需楼盘按兵不动

平台公司营销节奏舒缓

在多个刚需盘一降再降的紧张局势下,价格依然不肯松动的楼盘,也是真的勇士。表现最为明显的可以算上湖光山舍、观山福邸,营销活动、节点都不多,价格也一直平稳。湖光山舍位于河东与鱼峰的交界处,部分房源涉及回迁安置。项目包含天山公园,环境、地段其实都不错,缺一个占优势的学区。均价10800元/㎡,相较周边盛天悦景台高层二手房1.15-1.35万元/㎡的价格,算比较亲民,然而去化比较慢。毕竟这个价格对于刚需客群来说,选择性会更多。

 

湖光山舍项目实景图

与湖光山舍同属祥云盛世旗下的观山福邸,位于河东马鹿山板块,毗邻马鹿山大草坪,周边学校公园路小学、马鹿山中学,均价9700元/㎡,属于性价比比较高的刚需楼盘,去化也不算多。马鹿山板块今年新迎联发进驻,荣和中标牛车坪旧改,加上楼梯山107亩地块出让,片区楼市发展空间还是较大的。

 

观山福邸实景图

同样为本地平台公司的温馨七七二,位于城中区文华路,在售户型81-136㎡,均价1.3万元/㎡,地段决定了它刚需的户型、豪宅的价格。周边居民区丰富,新房竞品较少,去化也比较慢。

 

温馨七七二项目实景图

柳州平台公司的楼盘在营销方面相对都比较低调,它们本身具有维稳责任义务,坚持房住不炒,所以价格不会跟随市场变化有太大波动。加上以城市基础设施建设和社会公益设施建设为业务核心,涉及的方面很多,例如体育馆、道路、友邻汇、公园等等,不像民营房开商,对资金回流要求高,所以以价换量的手段在这些楼盘并不多见。

荣和千千树也是一个比较典型的不为市场而“折腰”的楼盘,均价一直保持在12500元/㎡,它位于鱼峰区文惠桥头附近,距离传统商圈五星和万达万象都比较近,地段优势还是很明显。目前12#楼楼王119-143㎡户型在售,荣和千千树也是公认的得房率比较高的楼盘,128㎡可以改造为143㎡户型,均摊下来单价就会比较低,这大概也是始终不降价的底气吧。

 

荣和千千树实景图

投资型产品价格影响去化明显

“金九银十”在柳州住宅方面并没有体现,在公寓成交上得以呈现,10月成交404套公寓,为年内的高峰值之一。恒大中心在沉寂了一段时间后,于10月份重新推出房源,由8字头的公寓价格直接调整至6字头、7字头,明显的差价让投资客为之买单。凭借成交151套的成绩单直接登上10月商品房销售榜单前十,领先一大票住宅项目。

同样公寓盘,位于文昌桥头的三胞国际广场,均价一直保持在1.5万元/㎡,尽管去化慢,多盘公寓降价,对它来说也毫无影响。毕竟文昌桥头堡的位置优势很明显,连接城中区与河东,也就是连接五星商圈和万达、万象商圈,还有窑埠古镇的加持,各种配套是真的丰富。加上产品自身打造216米的高层,还可以瞰江,若是价格没那么坚挺,估计去化周期会缩短。

 

三胞国际广场效果图

不难发现,这些价格坚挺的楼盘,在河东居多,周边配套丰富,生活方便,所以地段也是楼盘的底气所在,这也正好说明在中心区域的楼盘,相对于边缘城区楼盘保值性更好。对于已买房的刚需购房者来说,降不降价关系没那么大,都是自住,住得舒适开心就好。但对于投资客来说,还是要更谨慎,一不留神降价了更糟心。

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责任编辑:梁程雪
新闻来源:柳房网

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