（柳房网讯）柳州11月住宅成交2584套，成交面积29.63万㎡，环降25.2%；成交均价8637/㎡，相较10月份也有所下降，这也是今年以来，住宅成交均价最低的一个月。柳州楼市量价齐跌表现十分明显，其实这早有苗头，8月份“三条红线”一经发布，融创顶着压力率先降价，位于阳和的融公馆5字头、6字头房源即刻推出，金成九阙府、江南林语也先后降价低至7字头，成交面积连续均位居月销售榜单前列，以价换量有明显成效，对柳东、鱼峰、柳南的在售楼盘带来直接的冲击。柳州各盘也不得不紧随其后，为了销量纷纷降价。
2020年1-11月住宅成交量价情况
今年上半年由于疫情影响，多盘促销，本以为房价已到底，然而下半年又经历了多轮促销，房价持续回落，柳东新区“8”字头已成为过往，均价7千出头，阳和片区还6字头，鱼峰、柳南、柳北滨江西板块也回归7字头。
尽管河东成交均价在刚过去的11月份达11329元/㎡，再次强势领跑柳州楼市，但其实是高价盘的成交拉高了均价。目前已有多个楼盘明里暗里加入了价格战，例如联发品牌旗下君悦朝阳和君悦天成，二期新房入市均价9500-9900元/㎡，跟首期1万1的均价相比优惠力度还是很明显的；恒大珺睿府推出10500元/㎡起的毛坯住宅后，均价也从1.35万/㎡调整至11750元/㎡；大唐观邸、彰泰江与城均价也纷纷调至9字头……
11月各城区住宅成交情况
在楼市竞争如此激烈的局势下，河东重回“9”字头时代，然而还有部分楼盘价格始终坚挺不为大局所动，今天我们就来捋一捋降价潮来袭，为何这些楼盘价格依然坚挺？
逆市而上
个别高端改善住宅不降反涨
刺激的促销手段在高端盘比较少看到，今年柳州的中高端改善住宅也比较低调，在一波又一波降价潮的冲击下，豪宅项目中海天钻逆市而上，11月底新入市房源均价15500元/㎡，并且从9月-11月，在每月成交20套左右的成绩单上，均价呈递增的趋势，在降价潮中简直就是一股清流。
但其实在2019年底，中海天钻是有过降价的，毕竟作为高价豪宅，实在很难走量。今年9月底首期交付，交付当天成交破2000万，主要原因在于看到了交付标准看到了品质，量价齐涨，果然还是一个品质为王的楼市时代。
中海天钻项目实景
中房·紫东项目作为超高层豪宅，也可算作桂中大道上的地标建筑了，打造155.15米50层高、建面约174/175㎡的大平层产品，8月底入市以来1.7万元/㎡的均价一直保持着，高总价、大面积，也是凭实力劝退一些购房者。网签数据目前已售23套，豪宅正常去化。
中房·紫东效果图
位于东环大道的东郡三期已于2015年交付完毕。时隔5年四期于今年9月底入市，推出建面约127㎡-173㎡三至四房，首开至今均价一直维持在1.3万元/㎡及以上，11月底新品楼栋加推，均价1.32万元/㎡。
四期楼栋区位示意图
中高端盘似乎不太受楼市降价潮的影响，毕竟它们的价值更体现在附加值上，自带“贵气”。它们的“贵气”不仅来自于大热片区的中心地段优势，更有商业、学区的加持，加上自身产品打造品质过硬，专为改善、豪改客群定制。
关于地段，李嘉诚“地段、地段、还是地段”道出了地段对一个项目至关重要的影响。这三个项目均择址河东比较中心的位置，静兰路、桂中大道、东环大道都是城市主干道，四通八达。商业方面，在万达、万象商圈的辐射范围之内，可以感受都市第一手繁华。
河东实景
学区方面，中海天钻德润中/小学；中房·紫东周边景行小学本部、十二中；东郡文韬小学、文华中学，均有一定的实力。加上自身大户型、好物业、好环境，对于追求品质的改善型购房者来说，自住会更舒适，投资在竞争力方面也会更有竞争力。
刚需楼盘按兵不动
平台公司营销节奏舒缓
在多个刚需盘一降再降的紧张局势下，价格依然不肯松动的楼盘，也是真的勇士。表现最为明显的可以算上湖光山舍、观山福邸，营销活动、节点都不多，价格也一直平稳。湖光山舍位于河东与鱼峰的交界处，部分房源涉及回迁安置。项目包含天山公园，环境、地段其实都不错，缺一个占优势的学区。均价10800元/㎡，相较周边盛天悦景台高层二手房1.15-1.35万元/㎡的价格，算比较亲民，然而去化比较慢。毕竟这个价格对于刚需客群来说，选择性会更多。
湖光山舍项目实景图
与湖光山舍同属祥云盛世旗下的观山福邸，位于河东马鹿山板块，毗邻马鹿山大草坪，周边学校公园路小学、马鹿山中学，均价9700元/㎡，属于性价比比较高的刚需楼盘，去化也不算多。马鹿山板块今年新迎联发进驻，荣和中标牛车坪旧改，加上楼梯山107亩地块出让，片区楼市发展空间还是较大的。
观山福邸实景图
同样为本地平台公司的温馨七七二，位于城中区文华路，在售户型81-136㎡，均价1.3万元/㎡，地段决定了它刚需的户型、豪宅的价格。周边居民区丰富，新房竞品较少，去化也比较慢。
温馨七七二项目实景图
柳州平台公司的楼盘在营销方面相对都比较低调，它们本身具有维稳责任义务，坚持房住不炒，所以价格不会跟随市场变化有太大波动。加上以城市基础设施建设和社会公益设施建设为业务核心，涉及的方面很多，例如体育馆、道路、友邻汇、公园等等，不像民营房开商，对资金回流要求高，所以以价换量的手段在这些楼盘并不多见。
荣和千千树也是一个比较典型的不为市场而“折腰”的楼盘，均价一直保持在12500元/㎡，它位于鱼峰区文惠桥头附近，距离传统商圈五星和万达万象都比较近，地段优势还是很明显。目前12#楼楼王119-143㎡户型在售，荣和千千树也是公认的得房率比较高的楼盘，128㎡可以改造为143㎡户型，均摊下来单价就会比较低，这大概也是始终不降价的底气吧。
荣和千千树实景图
投资型产品价格影响去化明显
“金九银十”在柳州住宅方面并没有体现，在公寓成交上得以呈现，10月成交404套公寓，为年内的高峰值之一。恒大中心在沉寂了一段时间后，于10月份重新推出房源，由8字头的公寓价格直接调整至6字头、7字头，明显的差价让投资客为之买单。凭借成交151套的成绩单直接登上10月商品房销售榜单前十，领先一大票住宅项目。
同样公寓盘，位于文昌桥头的三胞国际广场，均价一直保持在1.5万元/㎡，尽管去化慢，多盘公寓降价，对它来说也毫无影响。毕竟文昌桥头堡的位置优势很明显，连接城中区与河东，也就是连接五星商圈和万达、万象商圈，还有窑埠古镇的加持，各种配套是真的丰富。加上产品自身打造216米的高层，还可以瞰江，若是价格没那么坚挺，估计去化周期会缩短。
三胞国际广场效果图
不难发现，这些价格坚挺的楼盘，在河东居多，周边配套丰富，生活方便，所以地段也是楼盘的底气所在，这也正好说明在中心区域的楼盘，相对于边缘城区楼盘保值性更好。对于已买房的刚需购房者来说，降不降价关系没那么大，都是自住，住得舒适开心就好。但对于投资客来说，还是要更谨慎，一不留神降价了更糟心。
