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柳州21盘卖“高低配”产品,买房一定要注意这些!
柳州房产网 时间:2022/3/25 11:46:18 查看评论 [发表评论]

(柳房网讯)关注楼市或买房的朋友,有没有发现不少小区渐渐变成“高低配”,即一个小区既有高层产品,又有低密洋房或别墅产品,这类小区遵循高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅三种开发模式。

关于“高低配”住宅的选择,市场上一直存在两种声音,一方认为“你站在洋房上看风景,看风景的在高层看你,没有私密性可言”;另一方则认为高低配产品多样化,可以满足不同购房者的需求。

那么,高低配楼盘究竟好不好?又为何渐渐成为市场的主流?

为何选择做“高低配”?

为何要做高低配?这里既有市场需求的因素,也有房企追求高溢价的渴望。

开发商:想赚钱就做高低配

拿地时,地块面积、容积率、建筑密度早就被政府规定好了,加上土地成本日益高涨,开发商如何在既定的土地指标里打造出高利润的项目,毫无疑问,做“高低配”是大概率事件。高层可以把容积率做满,在建筑密度上限范围内,尽可能多做一些洋房、别墅提高溢价,因为做高低配往往比纯高层住宅更赚钱。

假设一个楼盘住宅可建面积约20万㎡,若是纯做高层,高层成交均价1万/㎡,货值是20亿元;若是做高低配,开发15万㎡高层、5万㎡洋房,洋房成交均价1.5万,总货值就是15亿高层+7.5亿洋房=22.5亿。仅仅通过高层、洋房混搭,就能为房企实现总货值收益增加2.5亿元。如果是高层+别墅,这个利润还可以再高点。

其次,从开发商的营销层面来说,高低配住宅更容易打出营销策略组合拳,洋房、别墅这类低密改善产品基本上是不愁卖的,还可提升楼盘品质和溢价;前期首推高层,宣传“低至××元/㎡高层入住品质改善社区”,衬托其性价比,间接提高高层的销售收益和出货速度,保证项目的现金流和整体收益。

购房者:对低密改善产品依然保有较高需求度

一般洋房、别墅多出现在市区边缘板块,对于既不想远离成熟主城区,又想拥有洋房居住体验的购房者来说,高低配小区往往是他们的选择。特别是后疫情时代,高端低密生态社区逐渐成为人居所向,“高低配”产品一般多为房企的中高端产品,产品具备多样性,可以满足不同购房者的需求。

柳房网数据显示,过去一年,柳州改善洋房产品的成交量呈现稳步上扬的趋势,成交面积同比上涨32.9%,是唯一一个成交上涨的住宅类物业。而作为高端改善的别墅产品,成交面积虽有所减少,但相比其他产品整体浮动不大,在市场上还是有一定的需求度。

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特别是“限墅令”后,纯别墅社区越来越少,且产品售价普遍偏高的情况下,“高低配”中的别墅价格相对亲民,恰好降低了购房者住进别墅的门槛。

“高低配”社区到底好不好?

其实,大地块做高低配相对好做,设计合理的情况下可以保证品质;小地块硬要做高低配,很难保证居住舒适度,会相应减少园林绿化、社区活动空间。所以,“高低配”的开发模式实际上是一把无形的双刃剑。

在一定指标下,高低配社区因低密产品的存在,导致建筑密度更大,楼间距更窄,公共活动空间变少,大型组团景观难以实现,如图:

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该楼盘分三个地块开发,左边地块为纯高层住宅,右边地块则是高层+洋房,两者对比之下,差异十分明显。

纯高层住宅区的楼间距相对较大,有中庭园林景观,住户有较好的景观延展面;而高低配住宅区虽然洋房产品居住舒适度较高,但由于建筑密度的增加,楼间距明显小于纯高层住区,这意味着社区景观绿化、活动休闲区等户外空间被压缩,比如老人晨跑的小区环形跑道会变成了小区外的市政绿化带。

再看下面这张规划图,左边的居住地块规划了高层+别墅,看似别墅区和高层区相对独立,但高层仅是寥寥几栋,有种硬开发的感觉。

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实地走访过该社区,这几栋高层与对面的别墅区之间有一条公共通道、围墙隔开,略显生分;高层住区的园林绿化、活动区运动设施相对较为简单,如图所示。

加上别墅一楼会设计院子花园,这部分面积计入小区整体绿地当中,私家花园面积越大,高层住户失去的公共绿地就会越多。同时,别墅区的门窗、阳台正对着高层区,家里的一举一动很有可能被高层业主尽收眼底,别墅业主的私密性有所降低。

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当然,柳州也有做得不错的“高低配”社区,有的开发商即便追求产品溢价,也不忘合理分配高层、洋房或别墅的住宅资源以提升整个社区的居住品质,在小区环境上融合两者优点,扬长避短。

同样是高层+别墅规划的荣和·公园墅,高层在外侧,对别墅进行半围合式布局,阻挡路边噪音。从实景图中,可以看到别墅区与高层区之间有较为开阔的楼间距与组团园林,绿化环境不错。

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荣和·公园墅规划图+实景图

柳州万科城是典型的旧改大盘,现已分为四个住宅地块开发。沿江的【江望】地块按照“洋房+高层”规划布局,前排3栋楼为11+1层的洋房,高层则位居其后,如此一来既提高了前排楼栋业主的居住舒适度,又保证了高层业主也能拥有较好的瞰江观景视野,对于高层客户而言,这是很大的一个吸引点。

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柳州万科城【江望】地块效果图

无独有偶,交投地产兴进·滨江郡府、龙象城·领誉和海雅·柳江湾等一线江景、河景的楼盘大多都遵循了沿江河的前排楼栋以多层洋房或别墅产品的布局方式,让前后楼栋的业主都尽可能享受更多的水景视野。

再比如“组团式”的高低配社区,舒适度是最高的。祥云江山悦的高层+洋房住区、兴佳城的高层+洋房+别墅分开打造,一来私密性较好,分开管理、互不影响,避免后期业主纠纷;同时高层业主可以享受更大的开阔视野、中庭园林景观,洋房区的业主也会体验到本该享受的低密舒适。

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高低配社区值不值得买?

高低配社区当然有自身存在的价值,不过值不值得买,还得看个人的买房诉求点。

1、高低配的洋房、别墅还挺香的,两者本身都是低密改善产品,高层住宅承担了高容积率的重任,就缓解了社区内洋房/别墅建筑密度高的问题,又能获得更大的室外空间,舒适度更高。加上现在限容、限墅情况下,稀缺属性越发明显,尤其是越靠近市中心的低密项目越少。

2、叠拼、联排的性价比优势也很大,因为赠送面积大,密度低,单独计算的话,其容积率可能已经接近合院别墅,虽然单价看起来高,但要是以实际面积计算,有可能比高层还低,适合纯改善、养老群体购买。

3、买高低配社区的高层产品,景观视野挺不错的,各个楼层都有较好的通风采光。不过,洋房、别墅与高层的客群圈层不一样,之后的物业管理方面会有一定的矛盾。

据不完全统计,柳州有21盘是“高低配”社区,基本以大型楼盘为主,且集中分布在柳东新区,而河东区域的高低配楼盘能满足部分购房者在市中心拥有低密产品的需求。

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责任编辑:刘东琳
新闻来源:柳房网
关键字 高低配 

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