（柳房网讯）今年以来，政策暖风频频，信贷也出现了比较明显的宽松，虽然楼市小阳春还未全面到来，但4月楼市成交榜第一的东郡、“五一”节点售楼部人气高涨，建发·磐龙府、联发·君悦天成等项目得以畅销，已经让我们感受到了市场的轻微回暖，且改善型项目占成交大头。
中大套型改善住房消费升温
据柳房网数据中心显示，今年1-4月柳州新房市场的主力成交面积段为建面约100-140㎡三房以上户型。其中，120-140㎡面积段产品成交份额最大，这个面积段也代表着主流改善客群的集中诉求。
从成交楼盘来看，东郡、龙光·莲花悦府、建发·磐龙府、中海天钻和绿城·杨柳郡等改善项目在集中发力，连续多个月位居柳州新房成交TOP10榜单，直接拉动了改善产品的结构性上扬：如东郡起步户型126㎡大三房、建发·磐龙府主推109-140㎡四房、龙光·莲花悦府则主打洋房、别墅产品，改善属性纯粹，市场热度一直很稳定。
4月新房成交排行榜
价格上，由于中高端改善型产品的价值愈发稀缺，所以价格也是一直在万元水平线上下浮动。比如东郡均价1.25-1.3万/㎡，最小户型126㎡的总价至少158万元；中海天钻143-247㎡的大平层产品，毛坯1.4万/㎡，带装修1.5万/㎡，总价高达370多万元。
其他热销项目还有中国铁建·国际城、鼎华城、碧桂园·星悦湾、合景泰富·映月台等，这些项目户型兼顾刚需、改善，但成交主力也集中在120㎡以上大户型，整体户型功能性、舒适性不错，加上销售均价低至5字头起，恰好击中了初步改善置业的痛点。
可以见得，大户型走俏体现出市场购买力的释放和提升，市面上的流量红盘不再由主打小户型、低总价的刚需产品担纲，低密、纯粹大户型的中高端住宅正逐渐显露出强大的号召力，同时也反映出柳州购房群体意向和思维的转变。
各方向改善倾斜 未来或成“托市”主力
改善性住房成交渐旺，很大一部分原因是基于政策松绑。据不完全统计，从今年年初到5月初，全国已有超100城发布稳楼市政策，这其中不乏针对改善性购房出台的利好。
特别是4月底，中央政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需求”，以往更多的是强调满足刚性需求、合理住房需求，现在却将改善性需求提到同等重要位置。显然，政策正转向改善客群。
加上，楼市优惠也频频加码，特价房源、买房送车位/物业费/品牌家电已成为楼市常态，一些大户型产品因优惠力度较大，能在相对可控的总价下拥有更舒适的居住环境，使得改善、置换需求得到释放。
比如碧桂园·星悦湾新品3#建面约126-132㎡大三房户型，单价低至5字头，总价60多万就能买一套大户型；中国铁建·国际城开启97折团购特惠，叠加总监特批98折，成交送5000元购房补贴、1年物业管理费；绿城·杨柳郡虽稳居万元高价，但也适时推出了购房大礼包以降低置业门槛，一定程度上激活了那些市场存量的改善需求。
除此之外，原先一批购房群体的最初置业方向是刚需，因疫情常态化、三胎开放等影响，也渐渐偏向于买一步到位的大户型，提升居住品质。
改善市场大混战，选房是关键
改善置业，意味着需求层次的跃升。除了最为直观的居住面积的改善，还包含环境、配套等外部因素的改善。如果你恰好是改善群体，在有限的出手机会中，要买什么样的改善型产品呢？
1、产品设计：强调舒适感、成长性
目前，市面上能满足大多数改善群体需求的产品，多以低层洋房、高层大平层为主，面积段多集中在120㎡以上，以保证居住的最佳舒适度。
龙光·莲花悦府有建面约119、135、143㎡3+1户型可供选择，均配置了南北双阳台，室内采光通风良好；+1房可以随意切换书房、儿童房、健身房。而中海天钻的大平层实现了两梯两户、大面宽、全景观的空间布局，带装修房源在室内装修上，配置了新风系统、智能家居等贴合改善人群更高品质生活的需求。
2、社区空间：注重园林、服务升级
好的园林环境、物业服务是提升生活品质的关键之一。尤其是对改善置换来说，买房不就是为了享受生活么？
以绿城·杨柳郡为例，胜在江景纯板楼住宅，建筑外立面、园林设计别具一格。整体建筑外立面大面积采用玻璃幕墙，质感不错；园林以轴线对称造景手法打造六大主题园林，增强社区活动空间的舒适体验。外加，品牌旗下绿城物业为社区服务，可以让业主的居住体验更加美好。
绿城·杨柳郡交付实景
3、区位潜力：城市配套、规划利好占优
纵观楼市各大板块，好配套和高占位兼备的并不多，可以重点关注河东独凳山板块、阳和沿江片、柳北滨江板块，不缺乏楼市热度，又恰好拥有区域规划利好和不错的城市配套资源，有利于房子保值，增强市场流通性。
以河东独凳山板块为例，凭借依山傍水的独特地缘优势，聚集了保利、龙光、大唐、华润、彰泰等一大批品牌房企开发的中高端住宅。其中，大唐观邸兼具山水资源双重优势，依山而建，又比周边项目更近距离欣赏百里柳江风光；板块规划建设的邻里中心、十二中静兰校区基本与项目一路之隔，步行可达。
目前，项目优惠颇丰，首期4万起，买房送车位、物业费和千元家电大礼包；改善客户偏爱的四房有建面约103、118、125、131㎡户型可供选择，性价比高。
大唐观邸实景
写在最后：
随着楼市调控政策的持续、人居需求的变化，房地产市场进入了一个新的周期，预计改善性需求会在未来持续释放。在当下相对大议价空间的市场环境，改善置换群体可以适时择需入手；而开发商想要抓住市场、抓住客群，则需要拼品质、拼细节了。
