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柳州上半年住宅成交86万㎡,总价120万以内走俏
柳州房产网 时间:2022/7/7 15:36:51 查看评论 [发表评论]

(柳房网讯)回顾今年上半年楼市,从大环境低迷,到政策频频松绑,再到6月柳州楼市因新政利好成交有翘尾迹象,整个市场跌宕起伏。从成交数据上看,上半年新房市场总成交面积108.33万㎡,同比下降42.6%;总成交金额86.33亿,同比下降46.7%,相比去年上半年、下半年成交量都呈现锐减趋势。

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各物业成交方面,除了车位、公寓成交面积上涨之外,其余物业均呈现下降态势。其中,涨幅最高的是车位,成交面积同比上涨43.4%;跌幅最高的是写字楼,成交面积同比下降65.9%;而关注度最高的住宅成交面积86万㎡,同比下降47.6%。反映在区域住宅成交上,六大城区板块与去年同期相比,成交量减少近一半,成交面积平均降幅48.5%;且河东和柳北仍是住宅成交主力。

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不过,值得注意的是,上半年住宅成交结构里,更多客群向多房、大面积产品倾斜,改善户型进一步成为房源主力。在2022年这个充满变化与挑战的市场里,什么样的价格、什么样的产品最受柳州人喜爱?

住宅成交总价梯度:总价120万以内的产品更受欢迎  

据柳房网数据中心显示,2022年上半年新建住宅成交7417套。从购房的总价段来看,80万以下住宅成交数量最多,共计3588套,占半年成交住宅量48.38%;其次是80-120万总价区间成交2655套,占比35.8%。可以看出,总价控制在120万以内,首付20万左右的住宅产品更容易走量。

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80万以下住宅成交套数最多,这说明柳州市场的刚需客依然很多,不过在当下市场,这个价格不再仅限于买一、二房,改善性三房、四房都有选择空间。比如均价4800-5500元/㎡的碧桂园·星悦湾建面126-132㎡大三房、均价5500元/㎡的大唐印象二期建面135㎡4+1房。

80-120万可以买到市面上大多数单价7000-10000元的项目。在上半年成交量较好的柳州万科城央璟建面124㎡带装修四房,特惠房源6字头起,预计今年交付;还有均价8600-9200元/㎡的大唐观邸,建面95㎡三房、103㎡3+1房、118㎡四房都有选择,项目靠近江边又在河东主城资源范围内,性价比高;甚至可以选择洋龙光·莲花悦府98㎡洋房产品,现房即买即装修。

总价120-200万住宅成交套数不足1000套,是改善与刚需客群的分界线。200万以上住宅则偏向高端产品,成交量相对稳定,受市场影响较小,这类房子基本集中在主城区,无论从地段、单价还是户型、总价,都是改善中的优质盘,比如中海天钻的大平层、建发·磐龙府的联排别墅、龙光·莲花悦府的合院或是绿城·杨柳郡的跃层。柳东、阳和也有200万以上的项目,多为叠拼、双拼别墅等极大面积户型。

住宅成交面积段:120-130成交最佳,需求端倾向改善大户

与去年上半年相比,今年上半年各面积段住宅成交套数均不同程度下滑。其中90-140㎡面积段稳居成交主力,成交套数5729套,但相比去年上半年,该面积段成交减少了5489套,同比下降48.93%。90㎡以下小户型、140-200㎡和200㎡以上产品成交均不足1000套,较去年同期数据分别下降46.73%、43.32%、56.30%。

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其中,将90-140㎡面积段按每10㎡细分,建面120-130㎡去化最佳,合计成交1498套,占比26.15%,反超去年同期成交领先的90-100㎡面积段,可见市场客群正由刚需转至刚改、改善。紧随其后的是90-100㎡面积段,成交1266套,同比下降60.10%;而130-140㎡成交套数虽有所回落,但降幅较小。

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究其原因,一方面是楼市冷静期之下,开发商频繁对房价下调、适时推出各类花式购房优惠活动,以加紧去化回流资金,整体市场的购买压力相对减小,同样的预算下购房者则更乐意选购大户型,产品改善化趋势进一步强化。

另一方面,基于经济下行压力、收入预期走弱、楼市信心不足等因素,刚需置业群体观望情绪浓厚,而改善性群体入市积极性相对较好。尤其是当下二胎、三胎政策的持续开放,购房者对一步到位、三代同堂的大户型需求明显增多,且更强调户型的功能性和实用性,预计未来改善舒适型住宅需求比重仍继续上升。

功能性三房、四房需求坚挺,二房比重回落

2022年上半年改善型住房需求持续释放,除了120-130㎡面积段成交占比最高外,上半年住宅成交主力户型还有90-100㎡、110-120㎡,这些户型基本以三房、四房为主。包括对比前三年住宅结构成交数据也能够发现,90-100㎡和110-120㎡成交比例均在稳步扩大,而90㎡以下面积段成交则占比微量,一、二房小户型去化速度明显放缓。

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这也说明了,柳州市场刚需的需求已经向大面积扩散,改善则更进一步。如果用成交主力面积段120-140㎡代表现阶段柳州住宅市场的改善需求,那么90-120㎡面积段则代表了柳州住宅市场的刚性需求,三房、四房产品逐渐成为“新刚需”。

那么,不同面积段户型都长什么样?建面90-110㎡以2+1房或小三房为主,户型相对紧凑,多为边厅设计、动静分区和+1次卧由北向阳台改造而得,整个户型较为方正。购房者选择这类户型更在意其低总价的特点。

比如柳州万科城六期星园建面102㎡三房、联发·山水间建面90㎡三房都是比较典型的边厅户型,客餐厅一体贯通,具有宽敞的活动空间,活动区与居住区互不干扰。前者为带装修房源,均价7600元/㎡;后者参考均价6500-6800元/㎡,总价仅60万左右。

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联发·山水间建面90㎡三房户型图

建面110-120㎡基本是舒适三房,热销项目鼎华城二期建面111㎡、合景云溪四季建面116㎡均为三房户型,厅室格局方正,两卫设计,主卧套间可放置超大衣柜;也有可实现一步到位的四房,如联发·君悦天成建面115㎡紧凑四房,双阳台、阳光书房皆有,购房者的选择还是多样化的。

建面120-140㎡舒适化房型走俏,是很多首改置业者首选。这一面积段的户型设计灵活,多为大三房、3+1房或标准四房,各个功能区布局合理,空间舒适。其中,南北对流双阳台布局很普遍,部分为大横厅设计,可根据家庭成长需要隔出一间次卧,以销量领先的柳州静兰湾建面125㎡3+1房为参考样板。

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柳州静兰湾润山府建面125㎡四房户型图

现阶段,无论是已经成交的面积段占比还是在售房源,均向大面积段靠齐,虽然并非都是120-140㎡的大面积产品,但已有不少楼盘的最小户型是100㎡起步。而且,就产品本身来说,开发商摘得低容积率地块,自然不会全打造小户型,因为小户型不易出品质,能够呈现给购房者更多产品细节、更舒适体验感的还是以中大面积户型为主。

总之,在当下市场环境,如果是自住型购房者,应尽可能买满足后续家庭人口结构的户型,减少后期换房几率和成本。若是预算充足的,则更应跟着市场预期走,尤其是120-140㎡的大面宽改善型三四房,总价门槛相比之前已经低了很多,还能拥有更舒适的生活空间和更大的溢价空间,何乐而不为?

写在最后:展望下半年,改善型需求或将持续释放,并有较强购买力支撑,兼具功能舒适型三四房仍将是成交主力,建面100㎡以上中大户型产品有望稳步提升。那么,在未来发展中,房企则更需要修炼产品力内功,打造核心竞争力才能应对市场变局。

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责任编辑:刘东琳
新闻来源:柳房网

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