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柳州存量贷款利率能降到3.1%,方法如下…
柳州房产网 时间:2022/10/21 9:18:02 查看评论 [发表评论]

“前期房贷利率5.88%甚至是更高的,一律执行最新贷款利率!

“预计本月或次月执行 ”

“前期高位站岗的购房者可以解套了!”

最近网上爆出不少关于存量房贷利率将要下调的消息,不仅说是银行内部传出的风声,更有不少网友还跟着爆料称房贷利率要降……

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这“瓜”究竟保不保真?

小编咨询了部分银行的相关工作人员,均表示没有收到这个消息,而且可能性也不大。

5.88%降到4.1%,百万房贷一个月能少还1000+

如果存量贷款利率真的能下调,那对于以前以5.88%、6.0%甚至更高位买房的人来说无疑是天大的好消息。

以100万贷款、30年期、等额本息还款方式为例来计算:

若是按前期5.88%的房贷利率,则还款总额为213.09万元,每月需还贷5919元;

若是按当前最低4.1%的首套房房贷利率,则还款总额为173.96万元,每月需还贷4832元。

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相比之下,月供少了1087元,总利息可以少还39.13万元左右。所以,一旦存量利率执行新利率的“瓜”成真,相信对广大还款人将是巨大利好。

对于由老贷款基准利率算法转换到现在浮动利率算法的存量贷款还款人,每个月实际还款的利率是在现在LPR的基础上有一个固定的加点,加点后的利率水平确实也会随着LPR浮动,只不过现在首套房利率是直接LPR减20BP的,大多数人的加点没那么简单粗暴。

几招教你及时止损

虽然存量房贷利率同步下调目前很难实现了,但想要减少还贷压力,办法也还是有的。

1.商转公,利率现在就能降到3.1%

商转公是目前最可行的方式,柳州目前5年以上公积金贷款利率只有3.1%,比纯商业贷款划算很多。

柳州的商转公方式有两种:一种是“普通商转公”,另一种是“商转公顺位抵押”,两者的区别是前者在通过银行审批后要自行结清商贷,这种方式目前可操作,但放款需要像正常办理公积金贷款时候一样轮候;后者不需要结清商贷,目前因为轮候制已暂停受理。

“普通商转公”办理方式为:

1.连续正常缴存住房公积金12个月(含)以上。

2.办妥不动产权证且出证未满一年,仅限第一次办理不动产证,换证不算。商贷转政贷仅限申请纯公积金贷款,组合贷不行。申请贷款最高额度不能超过商贷余额。

3.现行政策公积金贷款上限为40万元,计算公式为借款申请人与配偶住房公积金贷款余额之和乘以6。按此公示计算出借款申请人家庭可贷额度高于40万元的,最高按40万元申请;低于20万元的,最高可按20万元申请。

4.按以下表格准备材料后到委托贷款银行申请住房公积金贷款,待公积金管理中心审批通过后,委托银行电话通知借款申请人自行结清商业贷款余额、办理不动产权证解押及抵押,待抵押办妥后进入轮候名单,安排发放贷款。

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商转公所需材料一览

而“商转公顺位抵押”暂停的原因主要是轮候制,按柳州现行规定,当柳州住房公积金个贷率连续三个月在90%以上时就实行轮候制。

虽然这项政策暂停了,但希望还在。柳州9月份最新公布的个贷率为93.36%,已经是2021年来的最低水平,并且今年以来整体趋势都是在下降,未来几个月还是有跌破90%的可能。一旦个贷率连续三个月降至90%以下,“商转公顺位抵押”就能恢复

不过,小编要提醒的是不管你打算用哪种“商转公”,都可以先看看柳州公积金新政的征求意见稿,新政依据个贷率调节公积金贷款上限,当个贷率在75%以下时,公积金贷款上限为70万元,多孩家庭可以再加10万元,也就是说未来柳州公积金贷款最高上限将达到80万元。

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柳州公积金新政拟定额度上限

新政一旦落实,以目前柳州93.36%的个贷率,非多孩家庭就可以申请50万的公积金贷款,多孩家庭则可申请60万元。怎么算都比现在40万元的上限更高。

新政还优化了计算公式:贷款额度=借款申请人住房公积金账户余额 X 缴存余额倍数 X 缴存时间系数 + 配偶住房公积金账户余额 X 缴存余额倍数 X 缴存时间系数

其中缴存余额倍数固定为6倍,连续缴存60个月及以上时间系数为1.4。

但是新政并没有修改有关商转公的相关内容,还存在一些不确定因素。小编建议如果你得不动产证快满一年了、已经有能力结清商贷,想通过办理商转公节省开支,那么可以马上就办;如果你刚买房不久或者还没买房,可以先按新政的公示计算一下能贷多少万的公积金贷款、能不能覆盖商贷(商转公是不能申请组合贷的),权衡一下要不要等新政。

2.提前还贷,得问具体银行

提前将贷款还清,无论利率再如何变化,也不会对自身造成影响了。但提前还贷一般会被视为借款人违约(即未按合同规定办理),必要时银行可收取违约金(具体得问各家银行的办法,有些银行不同分行的政策也不同),在还款前还需看清自己签订的合同里有没有提及这一要求。

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柳州部分银行提前还贷政策

3.买卖更名,可行但难操作

主要是通过亲戚朋友间的转让买卖,由于交易后的房贷是按当前的利率来计算,一买一卖之间,实现房贷利率的降低。

不过要注意的是,亲戚朋友的亲疏关系会带来一定的风险影响,房子还要暂时挂到对方的名下,交易税费成本也是一笔不小的费用。

至于坊间相传可以用商贷转经营贷的方法,首先国家就禁止经营贷流入房地产市场,其次即便你有办法转成经营贷,头头尾尾的“过桥费”就是天坑,这种方法违法且完全不具备可行性。

写在最后

利率问题一直以来就是困扰购房者的大难题,使用基准利率时代广西比其他省份利率就高很多,现在广西基本与全国首套房利率都降到4.1%左右了,以前办了存量贷款的人又不开心了“凭啥人家都降低了,我还要还那么多?”。

但是合法降利率的方法还是有的,小编在此也想呼吁一下银行能研究出更市场化、更符合大众利益的住房贷款政策,这对提振市场信心也有很大的促进作用。

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责任编辑:黄家美
新闻来源:柳房网
关键字 存量房贷利率 

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