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都说二手房难卖,为何柳州这些小区却卖得挺好?
柳州房产网 时间:2022/11/3 10:24:25 查看评论 [发表评论]

(柳房网讯)关注柳州二手房市场,你会发现挂牌量一直在涨,仅一周时间挂牌房源就新增超100套。截止11月3日,柳州二手房挂牌量20651套。另据统计,去年1至9月柳州二手房挂牌量1.3万套,时隔一年便增长了超7000套房源。(数据源于贝壳,仅作参考)

不可否认,目前柳州二手房市场处于相对比较冷淡的时期,数百个小区中,个位数成交、零成交是常态;很多房东经历多次降价、长达一年的挂牌周期,才得以顺利卖出。随着二手房库存日益增加,去化压力可想而知。

但不管市场行情如何变化,二手房依旧有需求,从今年1月-10月二手房成交走势来看,除了前两个月成交量较为低迷外,其余月份成交均保持在五六百套,购房需求稳定。同时,也有小区房源的流通性不错,甚至仅挂出1天就火速成交。

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好奇的小编,在二手房平台找到了一份柳州二手房成交排行榜TOP12数据,以此可以大致了解柳州二手房市场的一些情况,到底哪些小区卖得最好?为什么它们的流通性更强?或许对近期想买二手房的朋友有些许帮助。(数据源于贝壳,截止11月3日,仅作参考)

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二手成交TOP榜有何特点

1、挂牌价更偏向刚需,小户型成交为主

从价格端来说,仅有恒大翡翠龙庭、保利·大江郡、华润凯旋门、荣和千千树的挂牌均价破万,不难看出,这是基于地段、品牌所带来的溢价。而其余小区基本保持六七千的单价,更偏向于刚需购房的价格。最低价为位于柳江的华韵上城,挂牌均价6269元/㎡,历史成交套数排在第三,今年以来成交套数为榜单内最多。

从成交房源来看,均以二房、三房户型为主,且相比挂牌价,实际成交价会更低一些。如恒大翡翠龙庭10月份成交的4套房源均为2至3房,总价70.8万起。而保利·大江郡一套120㎡三房挂牌149万,实际成交137.5万,相差11.5万;华韵上城也因户型小、总价低走量明显。

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 再看柳州二手成交房源价格分布情况,总价40-80万和总价80-100万的房源成交占比最多。由此也能看出,柳州二手房市场的购买群体还是以刚需和刚改为主,单价较低、总价可控的房源更受欢迎。

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2、多为房龄10年以上大规模社区,生活氛围更成熟

榜单上的小区房龄超过10年有8个,房龄最长的已经24年。但也有小区因规模较大,要分期建设,不同批次的房源建设时间会有一定的差距。如华韵上城总占地253亩,分五期建设,最早一批住宅2006年建成,也有2013年、2016年陆续交付的房源。

一般来说,小区因为建成时间较长,生活氛围及周边生活配套已经比较齐全,除了部分大型商业比较缺失,教育、医疗、交通等基本满足日常生活所需。其次,大型社区的户型产品多样,可供应房源量更多,购房者选择范围广,还能货比三家,谈价空间大。

3、多为热门居住板块,柳南区走出独立行情

榜单里的小区都有一个共同点,基本是各城区比较热门的居住板块,比如万象城商圈、保利商圈、柳南万达商圈,区域配套相对成熟。又或者在交通、学校、商业配套等因素上起码占其一。

其次,成交量靠前的楼盘大多来自于柳南区,分别是和谐家园、万达华城、金河湾、望泰·龙城华府、宏祥园、魅力首座,这与楼盘所在地段成熟度、价格到位脱不开关系。

 比如2000年的老房子金河湾,虽然楼龄长、楼体相对老旧,但成交依旧较为活跃。还是得益于占据柳南核芯居住区,交通出行便利,智美小学、壶西实验中学在侧,足以掩盖一些次要瑕疵。

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外来品牌房企的二手房更吃香?

就二手房成交TOP榜来看,排名前三的楼盘,外来品牌房企占了两个。其次,挂牌均价破万的楼盘同样来自品牌房企,即恒大、保利、华润、荣和。

先说位居柳州二手房成交榜首的恒大翡翠龙庭。数据显示,恒大翡翠龙庭的二手房历史成交63套,今年以来累计成交19套,多数房源挂牌周期短则1天,长则半年内可卖出。同时,该盘10月挂牌均价10926元/㎡,略高于水南片10月新房均价10672元/㎡。

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包括同在水南片的恒大御府三期挂牌均价也已经达到12407元/㎡,周边不是品牌房企的楼盘如兴怡园、海馨嘉园、汇东一品、真龙苑等二手房挂牌均价9000元/㎡出头。还有恒大华府也成为城中区热搜小区之一,10月挂牌均价11478元/㎡,比一路之隔的温馨花园高出1000元/㎡。可见,虽然如今恒大已经跌落“神坛”,但其已交付楼盘在柳州二手房市场的溢价能力。

其次是保利。作为早一批进驻柳州的大牌房企,保利于2010年打造首个作品保利大江郡,均价8字头起。前两年保利大江郡的二手房价格已经直逼1.4万/㎡,而如今在当下并不景气的市场,它的二手房价格几乎岿然不动,稳稳的还在万元以上,目前挂牌均价13786元/㎡,保值力可见一斑。

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华润在二手房市场表现也十分可观,上榜的华润凯旋门今年以来累计成交23套。该小区2014年开盘均价7600-7800元/㎡,创造过千人抢房、两小时售罄600余套房源的盛况,如今二手房挂牌均价12756元/㎡,涨幅惊人,还高于周边同期建设楼盘二手房价,当初7字头买入的业主现在真的赚大了。

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可以发现,同板块、同时期的小区在二手房价拉开差距,品牌溢价能力是其中一道分水岭。当然这背后还有诸如地段、学校、产品力等因素促成,如华润物业服务不错;恒大楼盘注重大园林设计,植被错落有致,也是加分项。

 二手房,到底该怎么选?

整体来看,当下的二手房市场仍价格下探、以价换量,多数二手房源与新房价格差别并不大,大家纠结新房之余,也看看二手房,如果遇上合适的房源,捡漏也不是不可能。

至于怎么买?首先,优选流通性高的小区。前文罗列的成交热门小区有一定的参考价值,但也要避免一些挂牌一年多卖不出去的房子,可能存在哑巴吃黄连,有苦说不出的尴尬。对于楼龄20年左右的小区还是要实地了解是否存在户型落后、外立面破旧、停车难等问题。

其次,地段为王。从二手房成交榜可以看到,无论是主城,还是市区边缘,柳州人选择二手房的购房偏好,更热衷于生活圈成型且繁华的区域。

 另一个就是大品牌的开发商。如果有一定的资金实力,建议优先考虑品牌房企+品牌物业,这样后期的溢价率要高于普通小区。而且柳州外来品牌房企开发的楼盘基本地段不错、户型合理,还是房龄10年内的次新房。

 同样地,这一点也适用于想要买新房的购房者,当你不确定一个楼盘是不是值得买,可以去看看这家房企的二手房项目成交情况,二手房价格是对一个社区建筑品质、居住品质、资产价值最真实的反应,选择一个在二手市场上被验证过的房企,或许更能保障房子“顺风时领涨,逆风时抗跌”。

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责任编辑:刘东琳
新闻来源:柳房网
关键字 二手房 

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