（柳房网讯）首套3.7%利率刷新了柳州房贷历史新低，这也让高位站岗的人直拍大腿、喊肉疼，同时低利率也激发了持币待购客户的看房热情。柳州楼市执行3.7%利率的首周，不少人已经冲进售楼部看房，显然大家瞄准了时机趁低利率赶紧上车。

此轮阶段性下调利率主要是针对首套房客群，那么首套房是如何界定？你能不能享受到3.7%的利率？

首先我们要知道，现阶段柳州对于贷款首套房、二套房的执行政策，如下：

首套房首付比例20%，目前可享受最低利率3.7% （4.3LPR-60BP）；

二套房首付比例30%，目前可享受最低利率4.9% （4.3LPR+60BP）。

之前，如果购房价格在1万+/㎡以上的，首付比例还要增加5%。不过，该项规定其实还没有明文撤销，但基于当前市场情况也早已不再执行。所以，当前对于很多有能力买高总价改善型物业的客户来讲是非常有利的，如果是首套置业就再好不过了。

首套房、二套房的认定标准

柳州目前关于贷款首套房、二套房的认定标准是，「认贷不认房」。也就是，以家庭为单位，只看贷款是否结清，不看家庭名下房产情况，这里指的是借款人本人及其家庭成员的房屋套数。大致有几种方式可以对照：

1、贷款买过1套房，且贷款尚未结清，再次购房——算二套房，执行二套房首付比例30%、二套利率4.9%。

2、名下有多套房，且商业贷款都已结清，再次买房——算首套房，可享受3.7%贷款利率，但首付比例按二套房标准30%计算。

3、名下有2套房的商业贷款记录，且仍在还贷，再次买房——则会被银行拒贷。如果实在要买房，只能全款。

4、无论名下有多少套房，如果你从来没有过贷款记录，再次购房——算首套房，可享受首套房的首付比例和利率。

最后这个界定标准，与南宁不太一样。在南宁，如果查档显示你个人名下有两套及以上住房的，不管你有没有贷款发放记录，再次购房都按二套房执行，即贷款时按二套房的首付比例、利率来计算。如果名下有1套房还在还贷中，那么银行会直接拒贷。相比之下，柳州的贷款买房政策更宽松一些。

尤其对于再次置业的需求，是极大的利好。符合首套认定标准的，买房成本就更低了。

比如，名下有房无贷款记录，再次购房算首套。房子总价100万，首付20万，贷款80万，月供则为3686.26元、支付利息52.56万。相比之前按二套房计算的，首付少10万、月供少559.55元，利息少20.29万。

另外，需要注意的是，即便你符合首套房的认定标准，也不一定可以享受首套房3.7%利率。因为银行放贷需要查看个人征信，如果征信报告里有“连3累6”记录，基本上会被拒贷。

不过，目前银行贷款发放的任务重，对于征信方面其实也会适当放松，两年内无失信记录基本都能顺利批复贷款。如果你的征信报告有逾期等记录，但是因信用卡忘缴年费而导致逾期等类似合理缘由的，银行在实际操作中也会放宽贷款审核要求。当然，具体问题具体分析，银行网点也有可能根据客户的征信情况适当上浮利率。

以上是柳州大部分银行执行的贷款政策，但个别商业银行对于认定方式略有不同。比如农村信用社、桂林银行等是「认贷又认房」，如果客户名下有房贷，即使已结清，也仍然按二套房的利率、首付比例来执行。但，客户有房无贷款，且房产局查不到名下有房也能算首套。毕竟，商业银行不同于国行，商业银行更加注重风险评估。

关于二手房：符合首套认定，也可享受3.7%利率

柳州这次阶段性下调的首套房利率，不仅仅是面向一手新房，如果购买二手房，符合首套房认定标准的，同样可以享受3.7%利率。

与新房相比，由于二手房已经有过交易，且房龄较大，因此，银行各网点审批二手房贷款时对房屋状况会有审批要求，会根据二手房的房龄、房屋状况、所处区域等各项风险因素，对贷款利率、首付比例做差异化调整后才发放贷款，或对应高利率、贷款额度低，甚至也有可能直接拒贷。比如，之前在柳江买二手房，如果房龄超过10年，银行基本是不放贷了。

早前受限于贷款额度，柳州多家银行并不支持二手房按揭业务，即使有，放贷的门槛也很高，且批复时长都非常久，短则1个月，长达4个月。但现在，二手房按揭已有所松动，比如取消满二唯一、取消限贷、免查个人银行工资流水等。只要个人征信良好、出具收入证明（月收入＞月供的两倍）、房屋评估价与指导价不背离太多，即可获批贷款，且办完抵押后普遍1周内就能放款。

关于贷款年限：柳州最长可贷到75岁

大家确定买房按揭的利率后，也要关注房贷年限。一般来说，还款年限越长，利息越高；还款年限越短，月供压力越大。其次，贷款人年龄是影响房贷年限的重要因素。并不是你想贷30年，就能贷30年。

金融政策有明文规定，借款人贷款年龄是18周岁以上、60周岁以下，最长贷款年限是30年，且“借款人年龄+贷款年限”不超过70岁。柳州大部分银行也按照这个标准执行，如果你60岁办贷款，只能贷10年。

不过随着楼市政策逐渐宽松，目前柳州已有两家国行放宽“借款人年龄+贷款年限”至75岁，但并非“接力贷”形式。这也意味着，即便是年满45岁的购房者，只要符合贷款条件，就有机会按最高30年期限申请贷款。如果是60岁办贷款，也能贷15年，贷款周期变长，月供压力相对减轻。

目前这个政策还未在柳州范围内全面铺开，如若今后全面适当延长贷款年限，那么将有利于激活一批45-60岁大龄改善客户加杠杆买房的情绪，也能给一些已按揭又想再次买房的80/90后群体向父母要贷款资格。

写在最后：

无论是房贷利率进入低位，还是首套房界定、贷款年限政策的放宽，都是为了帮楼市松绑，刺激买家上车，促进成交。此前经历的种种严格楼市调控，如今都变成了：宽松的信贷政策，低房贷利率、低首付比例。

不得不说，现在确实是一个购房的好时机，毕竟这个3.7%利率优惠只是阶段性调整，随时会有变动。