（柳房网讯）近日，保利·明玥山语打出“断货王花园洋房仅10套”的广告，吸引了小编的注意。柳州洋房项目本就不多，这个纯洋房社区虽说是单个户型即将断货，但也说明了洋房可售量变少。 

柳州楼市也曾有过“洋房井喷”，如我们所熟知的恒大华府、联发·滨江壹号、金科·天宸、盛天悦景台等。当时，这些项目的洋房在市场上还挺有“话语权”，买卖双方都喜爱有加。如恒大华府的退台式花园洋房，真正实现家家户户“有天有地”，也曾是柳州洋房的经典代表。

柳州洋房库存告急

说起洋房，我们普遍的印象就是舒适、低密、改善、高得房率。

但一个地块能做什么样的产品，是由容积率限定的。对于房企而言，在规划产品时必然会将容积率用足。在目前地块容积率普遍不低于2的情况下，做出纯洋房社区是不可能实现的。

或许你会看到开发商为了利润最大化，在容积率允许的前提下，许多容积率在2.5左右的地块，房企往往会选择“高低配”的方式，比如现在的金科禧悦、招商境界、中房美佳、旭辉江来，还能从中寻得低密的洋房或别墅。但近两年柳州出让的土地，容积率在2.0以下的近乎没有了，今后柳州楼市基本还是以高层为主。

中房美佳“高层+洋房”实景

 回顾柳州楼市近三年洋房成交情况，2020年成交563套，8.23万㎡；2021年成交817套，10.94万㎡；2022年成交592套，8.11万㎡。可以看到，疫情三年洋房需求仍保持稳定，2021年洋房还是唯一成交上涨的物业。

但值得注意的是，这些成交产品，还都不是纯正的洋房。一般，我们所说的洋房是6层以下的多层板式建筑，达到7-8层的也有，超过8层的多层，基本属于小高层的范畴。

目前柳州在售洋房项目共6个（指6-8层洋房），从各项目已取得预售证的在售楼栋来看，整个市场的洋房大约还有544套未售。各城区屈指可数，加上不少项目的洋房配比很低，还有一些项目进入尾房阶段，比如龙光·莲花悦府洋房余量仅10套。所以说洋房卖一套少一套，也不为过。

当然，从本质上来讲，叠墅也属于洋房，并且是户户跃层的洋房，层高普遍在4层，主要分为下叠、中叠、上叠三种产品形态，大面积产品+墅感外观，有更纯粹的高端改善属性。目前，柳州仅有5盘供应叠墅，共252套未售，入手门槛低至163万/套。

冠亚·宽庐叠墅实景

随着洋房供不应求、开发商追求高溢价，市面上很多9-12层的产品也开始自我宣称“洋房”，如下面表格罗列的楼盘产品。虽然按层高看不算是严格意义的洋房，但它们基本也是一梯两户的板楼布局，有南北通透的特质，其居住的舒适度也远超于高层住宅。

柳州洋房市场有以下几个特点

价格上，由于地段、客群不同价差明显。河东的洋房项目集中在桂柳路一带，因地段加持，主流均价1万多；柳南金科禧悦的9层“洋房”均价最低，总价不到80万；万科城的带装修高层仅7字头，但沿江头排的12层“洋房”却高达1万/㎡，这也看得出洋房的高溢价。

非标准层量少，价更高。产品为双层复式结构，一层下跃带院，顶跃带露台，更容易卖出高溢价。比如保利·明玥山语的顶底复产品价格就比标准层高出5000元/㎡左右，但可利用的空间也更多。顶跃建面约190㎡四房两厅三卫，上下两层均有露台，且露台+阳台赠送面积达100多㎡，实得使用面积近300㎡。

保利·明玥山语实景

产品面积上，基本是100㎡左右起步，面向刚改、纯改客群为主。就算是中房美佳的最小户型94㎡两房，也做了双层设计来提高舒适度。首层餐客双厅分隔、厨房带阳台；二层为起居室。若是底跃户型，还附赠地下室。

排布形式以“高低配”为主。洋房配比较低的项目，如招商境界、金科禧悦，一般采取合围或半合围布局。洋房配比较高的，如兴佳城则是高层、洋房分区而立，这样洋房区域的私密性更强，住起来更舒适。

纯低密社区占少数，主打高端改善。龙光·莲花悦府为容积率1.2的洋房+别墅社区，目前全盘现房在售，洋房为6层、一梯两户的板式设计，是真正的洋房。园林还是典型新中式风格，立面也蕴含中式元素，小区又背靠莲花山，环境更宜居。

龙光·莲花悦府实景

保利·明玥山语、乐和·紫云华府、天润·龙潭里是6-10层的洋房社区，前两个项目均价上万，适合预算充足的置业者入手。像乐和·紫云华府可能很多人都淡忘了，毕竟该盘一期早于2013年交付使用，直到2021年才推出现在的二期洋房产品。沉寂的8年里，外来品牌房企的楼盘如雨后春笋，产品迭代，紫云华府放在如今市场上其实也失去了原有的热度。而且，目前该项目的工程进度也较慢，与去年4月工进对比，变化并不明显，恐难以按时收房。

乐和·紫云华府工进实景对比

原先天润·龙潭里以带装修洋房面市，地暖、中央空调、海尔卡萨帝品牌等还是标配，市场关注度也很高。但好景不长，曾预计均价1.2万/㎡的带装修房，变成了8500元/㎡的毛坯房。这或许也是根据市场下行期所作出的营销策略调整。

不过，天润·龙潭里是鱼峰唯一在售的纯洋房项目，建面约142-180㎡三至四房，符合改善群体置业需求，价格下调后，入手门槛变低。项目又靠近龙潭公园，依山而建，环境静谧，买一套用来养老还是很不错的。

天润·龙潭里沙盘实景

洋房只会更少，且买且珍惜

华润静兰湾、华润万象府也曾规划有洋房，但短期内不会有供应，鱼峰博翠江天、柳江凤凰河也有洋房产品，但项目处境堪忧，不值得推荐。综合来看，柳州洋房市场供应相对稳定，选择面还是以目前在售项目的库存为主，包括未取得预售证的洋房，保利·明玥山语还有4栋94户，万科城也有1栋22户。而新盘只能期待中梁·云栖山境早日入市。

现在市场限高、限容积率、限墅令，其实也一定程度上限制了洋房的开发。洋房产品对项目地理位置、环境打造、产品研发的要求都非常高，并不是每个项目都适合去做洋房。也有业内人士坦言：其实很多房企不愿意做洋房，开发“成本低+快周转”的纯高层社区才是比较轻松的做法。所以，多方因素夹杂，柳州未来市场上的低密洋房产品，只会更加稀缺！