（柳房网讯）近日，柳州自然资源和规划局发布《柳州市独凳山片区控制性详细规划局部（A单元）调整》公示。独凳山板块本就是柳州楼市重点及热门置业区域，如今进行局部规划调整，自然引起市场极大关注。具体调整的细节信息，一起来看看。

独凳山调规：商改住，中小学扩容

《柳州市独凳山片区控制性详细规划》于2020年1月经柳州市人民政府批复实施。为促进片区土地利用，结合城市发展和开发建设需求，对该片区A单元进行局部调整。目前正在公示中，时间3月7日至4月5日。

本次规划调整区域位于柳州市城中区桂柳路南侧、环江滨水大道北侧、小马鞍山周边区域。A单元规划范围总用地面积为121.3公顷，合计1819.5亩。

为什么这次调整值得关注？

有两个重点：

1、优化调整公共服务设施用地布局：完善片区教育设施用地布局，取消小马鞍山南侧1处规划幼儿园并增加一处规划小学用地，同时适当扩大规划中学用地规模。

2、调整部分商业、居住用地布局：将沿江、环湖及桂柳路南侧部分商业、办公用地调整为商业、居住用地。

首先，关于教育用地的调整主要是扩容，原来公园路小学南校区旁边有规划1处幼儿园用地，现在是直接取消幼儿园规划，完全成为了小学的开发用地。十二中静兰校区的建设用地则通过减少周边绿地进行扩容。

这两年独凳山板块的中小学学位资源是比较紧张的，加上还将新增居住用地，那么教育配套规划也要和当下及未来发展预设进行调整适配，很合理。这其实也是一个能激活片区活力的有效手段，又能补足板块教育短板。

其次，减少商业用地规模，并集聚居住布局。桂柳路南侧是将商业娱乐康体用地调整为居住用地、公园用地。居住用地也就是北投去年年底拿下的新地——独凳山片区A-19-11地块，原山野纪露营基地，容积率不到2，建筑限高40米，可以预见将主打低密小高层，项目已建起围挡，有望年内亮相。 

桂柳路南侧商改住，北投新项目用地实景

其余商业地块调整则集中在华润静兰湾项目。沿着独凳山环湖公园的三块纯商业地块，变更为涉宅用地，住宅面朝湖景公园，更能最大化发挥片区山水资源的宜居特质。这里靠近公园，大概率会打造低密多层住宅。

润享中心原规划13栋办公、商业综合楼，共三个地块。其中1个地块已建成交付并引入了铁塔集团，目前6字头公寓在售。此次调规后，剩下的两个地块将完全变更为居住用地，地块前方即是奔流的柳江，无建筑遮挡，板块将有市场欢迎的瞰江住宅。

或许受到大环境影响，适度调整板块规划反而更实际，更有利于板块的发展，尤其是教育用地的扩容，会让独凳山的发展有了更多的支撑。

独凳山楼市，新品供应正在路上

独凳山板块主要涉及桂柳路、静兰片区，按现状来看，在售楼盘的货量基本所剩不多，好楼层房源告急，不过价格都有一定优惠力度，多盘特惠房在7-8字头。

桂柳路以建发央玺、大唐悦府在售为主，两盘都进入了清盘倒计时。建发央玺全盘货量不足50套，105㎡户型已售罄，主要剩余127㎡、143㎡的中高层房源，现在购买指定户型可享受20万全屋家装礼包。

建发央玺实景，预计2025年底交付

大唐悦府在售86-132㎡二至四房户型，目前5#、8#楼已基本卖完了，可选房源集中在6#楼，86㎡两房占多数，四房仅有低楼层房源，个位数余量。项目特价房6字头，客户基本首选大户型，性价比更高，但86㎡两房总价门槛也较低，适合预算有限的刚需。

大唐观邸目前在售楼栋的建设进度明显加快，主推二期18#、19#楼。华润静兰湾三期已是尾盘，剩余房源多是顶底楼的95/115㎡户型。彰泰江与城目前也只推1栋25#楼，户型拓展性高，如131㎡户型得房率94.18%。

不过，目前独凳山板块还有新品供应在路上，后续不愁没有房源可选，即将上市三个新项目——北投在桂柳路的新盘、大唐悦府二期和华润静兰湾5号地块，都已有开始勘测、土地平整的动作。

大唐悦府二期地块实景

华润静兰湾5号地块，由13栋13层住宅组成，容积率2.0，地块紧挨御湖润府，正对着环湖公园，景观视野有优势，产品想必也是以改善大户型为主。据房开透露，项目将按照第四代住宅标准进行打造，这可能是柳州最快落地的第四代住宅样本。

买房优先选择，确定性的板块！

对于买房人来说，在楼市洗牌的当下，买房还是尽量选择充满确定性的板块。空有规划的板块，未来极有可能还要面临，难以落实或者还会调整的困境。

独凳山板块算是一个宜居属性强、规划确定性高的主城优质板块，这点从楼市畅销榜上可以窥见。目前，板块内的交通路网、独凳山环湖公园、熊猫主题儿童乐园、景行小学文博校区、静兰湾幼儿园及邻里中心等配套都已兑现，底子已经非常不错。 

过往4年，静兰湾环湖公园前后对比

从板块最新调规看，未来板块的义务教育阶段学校配套更趋完善，但幼儿园数量减少，在意这一配套的家长可关注后续补建计划，其实，周边现成的幼儿园不低于6所，近几年新生人口出生率在逐年降低，短期内或许还足够使用。

如果后面开发的住宅地块再严格走“低密化”“高品质住宅”的路线，独凳山板块的居住价值会再提升一个维度，不着急买房尤其以改善需求为主的客户，可关注后市新品。