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　分析一：土地市场遇冷 成交大幅下滑
2010年—2012年土地成交对比图 1、土地市场遇冷 成交大幅下滑

　据柳房网数据中心统计，2014年柳州土地市场共推出42宗地块，其中5宗流拍，一宗暂停挂牌，36宗顺利成交。虽然总成交宗数同比去年增加5宗，但总成交面积与总成交金额却出现大幅下滑。2014年柳州土地市场总成交面积2144.09亩，总成交金额63.7665亿,。环比去年成交面积下降285.68亩，下降比例为17.11%，总成交金额环比下降40.921亿元，下降比例为39.08%。

　如左图所示，2010年至2013年，连续四年柳州土地市场都呈现增涨趋势，时至2014年首度出现萎缩。据柳州统计局数据中心显示，截止2014年第三季度，柳州全市商品房待售面积72.9万平方米，同期增长62.8%。待售面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。有专家指出，在面对高库存的现状之下，为了抑制出现供大于求的局面，政府有意放慢了地块上市的步伐，这也是导致2014年柳州土地市场的一个重要原因。

 

年份
成交宗数
成交面积
成交总额
2010
16
523.882
11.364
2011
37
2014.95
59.992
2012
40
1987.557
76.4
2013
31
2429.77
104.6875
2014
36
2144.09
104.6875
柳州2014年度开发商拿地重点案例表
区域
地块编号
出让面积
用地性质
 成交价(万元)
竞得企业
河东
P(2013)30号
257.69
商住
110500
华润置地
河东
P(2014)8号
49.07
商住
50200
温馨地产
河东
P(2014)12号
45.18
商业
12080
恒通地产
河东
P(2014)17号
50.32
商业
26850
三胞集团
柳南
P(2014)18号
149.51
商住
46760
沃海置业
柳东
P(2014) 40号
195.11
商业
50000
龙建投资
2、靓地大幅减少　河东最为吸睛
　　在2014年的土地市场上，靓地减少，抢地大战也十分罕见。华润置地河东地块与三胞集团河东地块最为吸引眼球，但两个均为政府招商引资项目，因此均为底价拿地。除此以外，温馨地产以50200万元拿下河东文华路地块，一举夺得2014年度单价地王，从而获得市场的高度关注；恒通地产高溢价拿下地下停车场用地，以及柳州龙建投资高总价拿下柳东静兰桥五星级酒店用地，两宗纯商业用地也颇为关注；最后一宗沃海置业拿下旧机场150亩商住地，打造为“首座系”又一精品项目，也让人十分期待！。从左侧的重点案例表格看出，河东区仍是今年土地市场上的重头戏区域，但是随着片区内优质地块开发殆尽，无地可卖或将是明年河东区的主基调。
2012年出让土地比例

3、商住仍为主流 商业地块陡增
　按照成交地块性质划分，2014年依旧以商住两用地块为主流，在成交的36宗地块中，商住用地占17宗，成交面积为1471.94亩，占全年总成交面积的68.65%，成交金额42.9485亿元，占全年总成交金额的67.35%；纯商业用地成交14宗，成交面积522.21亩，占全年总成交面积的24.36，成交金额为19.915亿元，占全年总成交金额的24.96%；纯住宅用地成交5宗，成交面积为149.94,亩，占全年总成交面积的6.99%，成交金额为4.903亿元，占全年总成交金额的7.69%。由数据可以看出，2014年柳州土地市场商住性质地块仍然为市场的主流，纯商业用地的比例有所增加，纯住宅用地占比逐年下滑。商住地块产品类型丰富，并且多数为综合体的形式， 在一定程度上可降低开发风险。在2014年进驻柳州的几大外企中，均是选择商住地块进行开发，打造的产品类型既有普通住宅、高端写字楼、也有商业购物中心，因此也可以看出商住性质地块将为今后整个市场的主流。纯住宅用地因为不能满足社区基本的生活配套，在今后也将保持下滑趋势甚至惨遭淘汰。2014年的纯商业地块可谓是几家欢喜几家愁，总供应增加，成交也环比增加，但流拍现象也屡见不鲜。2014年流拍的5宗地块中，有3宗为纯商业用地，总商业地块流拍面积为213.68亩。
2013年柳州开发经营性土地各月成交数据
月份
宗数
成交面积 （亩）
成交总价（万元）
1月
4
245.4
73400
2月
1
62.74
26150
3月
5
208.82
96500
4月
4
171.57
106120
5月
1
79.15
19935
6月
0
0
0
7月
2
359.39
132340
8月
0
0
0
9月
2
254.8
136800
10月
7

785.89
323480
11月
2
54.39
21050
12月
3
207.6
108100
2014年柳州开发经营性土地各月成交数据
月份
宗数
成交面积 （亩）
成交总价（万元）
1月
2
294.64
117120
2月
5
324.25
24690
3月
1
10.26
2700
4月
6
371.22
158230
5月
2
41.12
24465
6月
3
230.74
81570
7月
4
60.94
25750
8月
4
399.32
101140
9月
1
90.18
18080
10月
6

80.34
20700
11月
1
42.97
13220
12月
1
195.11
50000
　　分析二：楼市地市唱反角 你方唱罢我登场
　　 2014年全年的柳州土地市场开局火热，1、2月两个月便囊括600余亩，3至6月就比较平缓。下半年6至8月，持续火热，9月份开始回落，冷清局面一直延续到年末。2014年的土地市场出现了一个新现象，即每当楼市成交火热的月份，土地市场便比较消极，而楼市成交较低迷的月份土地市场便比较火热。传统的楼市销售旺季金三、金九楼市成交都较喜，而土地市场的三月和九月均只有一宗地块成交。颇有一番“你方唱罢我登场”的韵味。
2013年柳州开发经营性土地各区域成交数据
板块
宗数
出让面积 （㎡）
成交总价（万元）
河东
14
924100.09㎡（1449.85亩）
725440
柳东
2
260066.65（390.1亩）
79030
柳南
4
124163.76㎡ （186.53亩）
87710
柳北
3
127818.03（191.72亩）
63000
鱼峰
5
123208.87（184.81亩）
75145
城中
3
17840.78（26.76亩）
16550
2014年柳州开发经营性土地各区域成交数据
板块
宗数
出让面积 （㎡）
成交总价（万元）
河东
8
525248.63㎡（787.96亩）
336020
柳东
16
637244.97㎡（955.85亩）
178030
柳南
3
110056.64㎡ （165.09亩）
50350
柳北
7
82305.95（123.89亩）
28505
鱼峰
2
74228.17（111.3亩）
44760
城中
0
0
0
　　分析三：柳东逆袭称王 河东饱和让位
　　就片区土地成交情况来看，2014年河东霸主地位不保，河东区经过十年的开发，随着河东村、静兰村、窑埠村等多个河东区城中村改造项目的推进建设，以及近两年荣和、万达、恒大、华润等外来名企相继来柳，并选择在河东拿地开发，片区内优质的地块已几乎开发殆尽，甚至达到饱和的状态。房地产开发对土地的需求，促使着城市急需扩围，在此情况之下，柳州城市扩张的主要承载地柳东区便迎来了新的发展契机。纵观今年下半年的柳州土地市场，似乎已经成了柳东新区的主场秀，从8月柳东“全承包”到10月的大爆发，柳东新区当之无愧成为2014年柳州土地市场上的霸主。
　　 另一方面，片区内随着正和城、龙象城两个超级大盘面市，多家房企共同发力，带动整个区域房地产的发展。在配套方面利好消息也不断，华侨城落地柳东新区并逐步建设、快速公交的开通、柳东国际会展中心开展的各种会展活动、园博园旅游接待，以及柳州城市轻轨规划，届时将进一步缩短柳东新区与市中心的距离。多方面的利好消息，使柳东新区正朝着集聚观赏、休闲、教育于一身的新城区发展，其居住价值也将日益体现。从区域职能定位上来看，柳东新区将打造为柳州汽车城、高新科技孵化区，届时将引进一大批实力企业入驻，吸引更多本地外地人员来此务工，有了经济与人口的保证，柳东新区发展潜力巨大。各开发商也是看准了这一市场发展方向，纷纷抢滩柳东价值洼地。因此，也有专家指出，接下来的五年时间，柳东新区将成为柳州楼市的主战场。
　　 据柳房网数据中心统计，2014年柳东片区共成交了16宗地块，总成交面积为955.85亩，占全市成交面积的44.58%；总成交金额为17.803亿元，占全年成交额的27.92%，逆袭河东拿下年度片区成交冠军。而河东区在2014年则以8宗成交地块屈居第二，总成交面积787.96亩，占全市成交的36.75%，成交金额33.602亿元，占全年总成交金额的52.7%；柳南区因为沃海置业成功拿下旧机场的超百亩地块，成功晋级成交面积前三，2014年柳南区成交三宗地块，总成交面积为165.09亩，占全市成交的7.7%，总成交金额5.035亿元，占全年总成交金额的7.9%；柳北区在今年成交7总地块，但多数为小面积地块，总成交面积为123.89亩，占全市成交面积的5.78%，总成交金额为2.8505亿元，占全年总成交金额4.47%；鱼峰区近两年来鲜有新地块入市，导致片区内新品供应严重不足，2014年鱼峰区仅有三宗地块挂牌，其中两宗成交一宗流拍，总成交面积为111.3亩，占全市成交5.19，成交金额4.476亿元，占全年成交金额的7.02%；城中区在2013年成交3几块地下停车场用地，在2014年却遭遇全军覆没，成交为零。
　　　　
 
　　
排行
编号
拍卖时间
出让方式
地块位置
出让面积（亩）
竞得者
成交总价
P(2013)30号
2014-1-24
挂牌
静兰路西侧、文昌路南侧（出让回顾）
257.69
华润置地
110500万元
P(2014)26号
2014-8-19
挂牌
阳和工业新区古亭片区甲-A-7地块（出让回顾）
210.02
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
53600万元
P(2014)8号
2014-4-1
挂牌
文华路9号 （出让回顾）
49.07
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
50200万元
 
排行
编号
拍卖时间
出让方式
地块位置
出让面积（亩）
竞得者
成交单价
P（2014）8号
2014-4-1
挂牌
柳州市文华路9号（出让回顾）
49.07
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
1023.03万元/亩
P(2014)22号
2014-7-15
挂牌
柳州市白沙路（出让回顾）
5.81
陶文安、熊辉
819.28万元/亩
P(2014)15号
2014-5-9
挂牌
柳州市马鹿山公园西北角（出让回顾）
39.8
柳州市建设投资开发有限责任公司
601.26万元/亩
 
排行
编号
拍卖时间
出让方式
地块位置
出让面积（亩）
竞得者
楼面地价
P（2014）8号
2014-4-1
挂牌
柳州市文华路9号（出让回顾）
49.07
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
4384元/㎡
P(2014)1号
2014-2-12
挂牌
柳州市白沙路6号（出让回顾）
13.82
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
3214元/㎡
P(2014)24号
2014-7-30
挂牌
柳州市东环路东侧、炮团路北侧（出让回顾）
34.04
柳州市龙建投资发展有限责任公司
2797元/㎡
 
排行
编号
拍卖时间
出让方式
地块位置
出让面积（亩）
竞得者
溢价率
P(2014)12号
2014-4-29
挂牌
柳州市桂中大道南段东侧地块地下部分（出让回顾）
45.18
广西恒通房地产发展有限公司
178.98%
P(2014)8号
2014-4-1
挂牌
柳州市文华路9号 （出让回顾）
49.07
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
21.25%
P(2014)1号
2014-2-12
挂牌
柳州市白沙路6号（出让回顾）
13.82
柳州市温馨房地产开发有限责任公司
13.23%
 
10月24日柳东6宗地成交
 
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