（柳房网讯）随着人们对居住舒适度要求的提高，建面约90㎡以下的户型占每年的成交房源中的比重已经越来越小，据柳房网数据中心统计，2021年上半年柳州成交的90㎡以下房源只有1787套，同比下降20%。
这其中有很多原因，从供应来看，大多数项目不会把建面约90㎡以下当做主力面积段，一方面由于面积小利润低，另一方面房企发现这一面积段远比90-120㎡要小众，导致这一面积段分配的量占整个项目的比重相对较少。
在行业强调“快周转”的时代，布局大量小户型似乎显得不是那么明智，然而正是这种“内卷”的时候，敢于寻找市场细分点的先锋才有机会后来居上。
柳东新区新盘—金源·一品学府6月份开放了营销中心。项目只有40亩、488户，住宅楼只有6栋，容积率2.5，这些数据注定了该项目体量不会大。
项目营销中心实景
从项目金源·一品学府户型规划总平图来看，该项目6栋楼南面的户型都是建面约60-90㎡户型，建面约80㎡户型最多，而6楼栋北面则给了建面约110-120㎡户型。2栋为27层，4栋为18层。小户型的数量占总户数一半，位置比大户型更好，这样的配置在柳东甚至全市来说都比较罕见。
金源·一品学府规划总平图
为什么该项目敢于出这样的规划呢？
首先是项目所在的区域学校数量、质量已今非昔比，除了东边职教园里的各类职业学院外，尚美小学、崇远中学、柳铁一中（柳东校区）、柳州工学院等学校形成了强大的学府氛围，对于想让孩子进入这些学校学习的家长买总价更便宜的小户住宅更划算。
二是周边竞争少，整个柳东新区目前只有荣和公园墅建面90㎡以下户型有比较多的存量，但荣和项目这类产品密度更高、光照稍逊，金源项目为小户优化的布局优势更大。
三是尽管柳东新区配套日益成型，但主要居住在主城区的市民对于柳东新区的房产投资还是抱着试试看的态度，金源项目周边九子岭公园、卡乐星球游乐园、柳东新区CBD、柳州国际会展中心等配套都在不远处，自身也规划了商业，周边的友邻汇与未来万象汇、爱琴海购物公园构成了房地产投资最基础的地段条件，小户投资总价低，适合预算不高的投资者。
项目周边示意图
项目预计首推3、7、9#楼，预约可享开盘97折，除了一个建面约90㎡的B1户型没有外其他主力户型都有，接下来就从建面约90㎡以下的户型来解析项目产品的优势。
项目楼栋示意图
D1户型/二房两厅一卫
建筑面积约60㎡/实得面积约67.97㎡
该户型是金源·一品学府小户型中最精巧、数量最少的，只分布在8#、9#楼的东南方向，首发9#楼的楼下就是商业街，生活便利。
1+1房的房形也是这类户型的主流设计，客厅开间约3.2米，客厅、餐厅动线长5.8米，对于年轻家庭来说已足够实用。厨房不朝向客厅一线，减少室内污染，厨房外还有一小段玄关，方便布置鞋柜收纳。
单卫位于两间卧室之间，开口对向餐厅后方墙体，设计科学。半赠送北阳台拓展后长宽分别约为3.2米、2.4米，双面开窗，适合作为儿童房、书房等。
南面的主卧长宽均为3.2米，带全通式飘窗，面积比更大面积段的户型相当，可以布置双人床及衣柜。需要注意的是装修示意图空调室外机是布置在主卧飘窗上的，实际使用还看业主取舍。
项目效果图
C1/C1a户型/三房两厅一卫
建筑面积约80㎡/实得面积约88.14㎡
建面约80㎡户型是项目规划数量最多的户型，分7#楼的C1户型与3#、5#、8#、9#楼的C1a户型，二者的差别在于C1a户型玄关与厨房纵深一致为2.4米，C1户型玄关只有0.9米；装修示意图上C1a户型拓展次卧北面是墙体，C1户型拓展次卧北面是窗户（结构图实际是一致的）；C1a只有西南面户型可选，C1可以选择西南与东南两个方向。
以C1a户型为例，客厅开间、阳台长约3.5米，与很多建面约89-95㎡的户型相当，客厅、餐厅一线为通厅布局，采光通风更好。厨房采用L型布局，有开窗设计，但出入口朝向餐厅、客厅一线，需要注意油烟问题。
有些人会担心这个户型两个次卧会有西晒问题，其实从项目布局来看，该项目的楼栋不是完全正南北布局，一定的倾角有利于光照；其次作为小户型功能性是第一位的，C1/C1a户型本身布局紧凑，北面有大户型遮挡，把北面次卧朝北开窗并不实际，还不如尽量增加采光，而南面可拓展的次卧实际是一个阳台，采光面可以由业主自行发挥。
主卧开间约3.2米，具备全通式飘窗，三口之家的家具基本需求也能满足。
B1/B1a户型/三房两厅两卫
建筑面积约90㎡/实得面积约99.92㎡
B1与B1a户型的区别在于厨房旁的玄关长度不一样，B1户型玄关仅有0.6米，B1a户型玄关为2.1米；B1户型可以选择6#楼的东南与西南两个方向，B1a户型只有3#楼、5#楼的东南方向可以选择。由于B1户型不在首发之列，以下解析只局限于B1a户型。
B1a户型是一个市面上流行的2+1房设计，客厅、餐厅为通厅布局，纵深长度约为6.5米，客厅开间、阳台长度约为3.6米，三口之家使用的沙发、电视柜、餐桌等家具都有合理的布置空间。
厨房对向餐厅一线，同建面约80㎡户型一样也要注意油烟污染问题，开窗布局让室内空气形成一定对流，也能为餐厅增添光亮。
北面拓展次卧中间无墙体，改造相对容易，改造后的空间可以实现双向开窗，长宽分别约为3.3米、2.4米，可以作为儿童房、书房、老人房使用。
主卧开间约3.4米、纵深约3.2米，配备全通式大飘窗，躺在床上就可以看到小区外的风景。由于主卫向原走廊方向“借”了一些空间，所以出入口、主卫、主卧之间浪费的空间很少，并且主卫与房间出入口错开，也不面向主卧，这一细节足可见设计的精妙。
